डच निर्माण कानून में पांच सबसे महंगी गलतियाँ

डच निर्माण कानून में सबसे महंगी पांच गलतियाँ दो ही सुधारों का परिणाम हैं। 1 जनवरी 2024 से, ओम्गेविंग्सवेट (पर्यावरण और योजना अधिनियम) ने उस परमिट प्रणाली का स्थान ले लिया है जिसका वर्णन अधिकांश दिशा-निर्देशों में अभी भी किया जाता है, और वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन (भवन गुणवत्ता आश्वासन अधिनियम) ने ठेकेदार की उन दोषों के लिए जवाबदेही को उलट दिया है जो डिलीवरी के समय पता नहीं चले थे। परमिट, जवाबदेही, चेतावनियों, बीमा और विवाद समाधान के बारे में 2024 से पहले की मान्यताओं के आधार पर काम करना ही परियोजनाओं के लिए परेशानी का कारण बनता है।

नीचे वर्णित डच निर्माण कानून में सभी त्रुटियाँ इसी से उत्पन्न होती हैं। यह लेख बताता है कि कानून की वर्तमान स्थिति क्या है और अलग तरीके से क्या किया जा सकता है। यह लेख नीदरलैंड में निर्माण कर रहे डेवलपर्स, ठेकेदारों, मुख्य ठेकेदारों और अंतर्राष्ट्रीय पक्षों के लिए लिखा गया है, और इसमें डच प्रणाली की कोई पूर्व जानकारी नहीं मानी गई है।

1 जनवरी 2024 को क्या बदलाव हुए और ये क्यों मायने रखते हैं?

दो सुधार एक ही दिन लागू हुए। ओम्गेविंग्सवेट ने लगभग छब्बीस पूर्व कानूनों को समेकित किया, जिनमें वेट अल्जेमेन बेपालिंगेन ओम्गेविंग्सरेच्ट, वेट रुइमटेलिजके ऑर्डेनिंग, वाटरवेट और वेट नेचुरबेशेर्मिंग शामिल थे, और इन्हें भौतिक पर्यावरण के लिए एक ही प्रणाली में शामिल किया। उसी दिन, बाउबेस्लुइट 2012 को बेसलुइट बाउवर्केन लीफोमगेविंग द्वारा प्रतिस्थापित किया गया, जिसमें अब तकनीकी भवन निर्माण संबंधी आवश्यकताएं शामिल हैं। कोई भी स्रोत जो आपको वाबो, बाउबेस्लुइट 2012 या वेट नेचुरबेशेर्मिंग को लागू करने के लिए कहता है, वह ऐसे कानून का वर्णन कर रहा है जो अब लागू नहीं है।

इसके साथ ही, वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन ने बर्गरलिज्क वेटबोएक (सिविल कोड) की पुस्तक 7 में कार्य अनुबंध संबंधी नियमों में संशोधन किया और सबसे कम प्रभाव वाले भवन निर्माण कार्यों के लिए निजी गुणवत्ता आश्वासन लागू किया, जिसकी शुरुआत नए निर्माण से हुई और नवीनीकरण को अलग-अलग चरणों में लागू किया गया। इस प्रणाली के तहत, नगरपालिका के तकनीकी मूल्यांकन को एक अधिसूचना और एक स्वतंत्र क्वालिटेट्सबोर्गर द्वारा पर्यवेक्षण द्वारा प्रतिस्थापित किया गया है, जिसे कार्य पूर्ण होने पर यह घोषित करना होता है कि कार्य तकनीकी नियमों का अनुपालन करते हैं।

ये दोनों सुधार परस्पर संबंधित हैं। परमिट प्रक्रिया यह निर्धारित करती है कि आप क्या बना सकते हैं; निजी कानून में हुए बदलाव यह निर्धारित करते हैं कि दोषपूर्ण पाए जाने पर भुगतान कौन करेगा। पुराने मॉडल पर आधारित अनुबंध अभी भी प्रचलन में हैं, और मानक शर्तों को अनुरूप बनाना आवश्यक था, जैसा कि फरवरी 2025 में UAV 2012 के संशोधित संस्करण के प्रकाशन से स्पष्ट होता है। यह जांचना कि आपके अनुबंध पर शर्तों का कौन सा संस्करण लागू होता है, अब एक औपचारिकता नहीं बल्कि एक प्राथमिक प्रश्न है।

पहली गलती: पर्यावरण परमिट को एक ही मंजूरी मान लेना।

ओमगेविंगस्वेट के तहत पुराने एकीकृत भवन निर्माण परमिट को विभाजित कर दिया गया है। किसी भवन निर्माण परियोजना के लिए तकनीकी भवन निर्माण गतिविधि परमिट, स्थान के उपयोग के लिए ओमगेविंगप्लान गतिविधि परमिट, या दोनों की आवश्यकता हो सकती है, और इन दोनों का मूल्यांकन अलग-अलग मानदंडों के आधार पर, संभवतः अलग-अलग अधिकारियों द्वारा किया जाता है। ऐसा पूरी तरह संभव है कि आपके पास एक परमिट हो और दूसरा न हो, और इस कमी का पता केवल प्रवर्तन अधिकारियों के आने पर ही चले।

इनके अलावा, किसी परियोजना को जल संबंधी गतिविधि, संरक्षित प्राकृतिक स्थल या संरक्षित प्रजातियों को प्रभावित करने वाली गतिविधि, सूचीबद्ध स्मारक पर कार्य, या नगरपालिका से संचालन लाइसेंस के लिए अनुमति की आवश्यकता हो सकती है। प्रत्येक की अपनी प्रक्रिया और समय-सीमा होती है, और मानक तैयारी प्रक्रिया उन अधिक जटिल आवेदनों पर लागू होती है जिनका वैधानिक निर्णय नियमित प्रक्रिया की तुलना में काफी लंबा होता है। परमिट रणनीति को कार्यक्रम में ही शामिल करना, न कि इसे साइट पर काम शुरू होने से पहले एक प्रशासनिक कदम के रूप में मानना, समय-सारणी को व्यावहारिक बनाए रखता है। पर्यावरण और योजना अधिनियम के तहत पर्यावरण परमिट पर हमारा लेख प्रक्रियाओं और निर्णय अवधियों का विवरण देता है।

बिना उचित अनुमति के निर्माण करने के परिणाम अधिकतर मामलों में आपराधिक नहीं बल्कि प्रशासनिक होते हैं, और यही कारण है कि इन्हें कम करके आंका जाता है। सक्षम प्राधिकारी निर्माण कार्य रोकने का आदेश दे सकता है, प्रत्येक दिन या प्रत्येक उल्लंघन के लिए जुर्माना लगा सकता है, प्रशासनिक जुर्माना लगा सकता है और अवैध निर्माण को पुनः करने का आदेश दे सकता है। जुर्माने और दंड की राशि कानून में निर्धारित अधिकतम सीमा के भीतर प्रवर्तन प्राधिकारी द्वारा मामले के अनुसार तय की जाती है, इसलिए कोई भी प्रकाशित सीमा विश्वसनीय नहीं है; यह निश्चित है कि विध्वंस और देरी की लागत परमिट की लागत से कई गुना अधिक होती है।

किसी घटना के बाद उसे कानूनी मान्यता देना कभी-कभी संभव होता है, और आमतौर पर प्राधिकरण उसे लागू करने से पहले इस पर विचार करने के लिए बाध्य होता है, लेकिन यह कोई अधिकार नहीं है। यदि गतिविधि पर्यावरण योजना के अनुरूप नहीं है, तो आमतौर पर उत्तर 'नहीं' होगा।

दूसरी गलती: मानक शर्तों को पढ़े बिना उन पर हस्ताक्षर करना।

डच निर्माण में विशिष्ट मसौदा तैयार करने के बजाय मानक शर्तों का पालन किया जाता है, और इनके बीच चुनाव किसी भी खंड पर बातचीत होने से पहले ही जोखिम का निर्धारण कर देता है। यूएवी (कार्य निष्पादन के लिए एकसमान प्रशासनिक शर्तें) पारंपरिक मॉडल के अनुरूप हैं जिसमें मुख्य पक्ष डिजाइन प्रदान करता है और ठेकेदार उसे निष्पादित करता है। यूएवी-जीसी (एकीकृत अनुबंधों के लिए शर्तें) डिजाइन और निर्माण के अनुरूप हैं, जहां ठेकेदार डिजाइन की जिम्मेदारी भी लेता है और उसका मूल्यांकन रेखाचित्रों के बजाय प्रदर्शन आवश्यकताओं के आधार पर किया जाता है।

इस चुनाव से तीन परिणाम निकलते हैं। पारंपरिक मॉडल के तहत, मुख्य ठेकेदार द्वारा प्रदान किए गए डिज़ाइन में त्रुटियों और कमियों का जोखिम वहन किया जाता है, और ठेकेदार का चेतावनी देने का कर्तव्य ही मुख्य ठेकेदार की मुख्य सुरक्षा होती है। एकीकृत मॉडल के तहत, ठेकेदार डिज़ाइन का जोखिम वहन करता है, जो कीमत और उसके द्वारा अनिवार्य पेशेवर क्षतिपूर्ति बीमा के स्तर में परिलक्षित होता है। और बदलावों की प्रक्रिया भी अलग है: पारंपरिक मॉडल में, बदलाव एक औपचारिक निर्देश होता है, जबकि एकीकृत मॉडल में, इसका मूल्यांकन प्रदर्शन विनिर्देश के आधार पर किया जाता है, और यहीं पर यह विवाद उत्पन्न होने की संभावना रहती है कि कोई बदलाव वास्तव में बदलाव था या नहीं।

इनमें से कोई भी शर्त स्वतः लागू नहीं होती। इन्हें लागू घोषित किया जाना और सौंप दिया जाना आवश्यक है, और जहाँ इनका उपयोग सामान्य नियम और शर्तों के रूप में किया जाता है, वहाँ अनुचित रूप से बोझिल खंडों से संबंधित सामान्य डच नियम उस प्रतिपक्ष पर लागू होते हैं जो इनका हवाला देने का हकदार है। सामान्य नियम और शर्तों पर हमारा नोट बताता है कि किसी शर्त को कब रद्द किया जा सकता है, और निर्माण अनुबंध पर हमारी मार्गदर्शिका इसकी मूल संरचना को रेखांकित करती है।

सबसे आम व्यावहारिक त्रुटि असंगति है। एक अनुबंध जो यूएवी को लागू घोषित करता है, फिर एक अलग व्यवस्था के लिए तैयार किए गए संशोधनों की अनुसूची जोड़ता है, और अंत में अपनी प्राथमिकता खंड वाला एक विनिर्देश संलग्न करता है, एक ही प्रश्न के तीन उत्तर देता है। अनुबंध में ही, एक ही स्थान पर, वरीयता क्रम को स्पष्ट करें और सुनिश्चित करें कि संशोधित शर्तों में नोटिस, बदलाव और दावों की समय सीमा वही हो जिस पर आपकी परियोजना टीम वास्तव में काम कर रही है।

तीसरी गलती: यह मान लेना कि डिलीवरी के साथ ही ठेकेदार की जिम्मेदारी समाप्त हो जाती है।

यही वह बदलाव है जो अधिकतर लोगों को चौंका देता है। पहले यह नियम था कि ठेकेदार माल सौंपते ही उन दोषों के लिए उत्तरदायित्व से मुक्त हो जाता था जिन्हें मूल ठेकेदार को उस समय उचित रूप से पता लगा लेना चाहिए था। 1 जनवरी 2024 से नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:758 के अनुच्छेद 4 के तहत स्थिति इसके विपरीत है: ठेकेदार उन दोषों के लिए उत्तरदायी बना रहता है जिनका पता माल सौंपते समय नहीं चला था, जब तक कि उन दोषों का दोष ठेकेदार पर न लगाया जा सके। उत्तरदायित्व का भार बदल गया है।

पक्षकार इस नियम से हट सकते हैं, लेकिन लापरवाही से नहीं। यह विचलन अनुबंध में स्पष्ट रूप से सहमत होना चाहिए, और जहां मुख्य पक्षकार किसी पेशे या व्यवसाय के दौरान कार्य नहीं कर रहा है, वहां इस नियम को बिल्कुल भी नहीं हटाया जा सकता। व्यावसायिक अनुबंध में, अपवाद को सामान्य शर्तों में छिपा देना पर्याप्त नहीं है; यह एक ऐसी शर्त होनी चाहिए जिस पर पक्षकारों ने वास्तव में ध्यान दिया हो। ठीक इसी कारण से मानक शर्तों का पुराना स्वरूप अनुपयोगी हो गया था, और इसी कारण फरवरी 2025 में संशोधित संस्करण प्रकाशित किया गया।

इसी अधिनियम के साथ निजी कानून में तीन और बदलाव किए गए। ठेकेदार का यह कर्तव्य है कि वह मुख्य ठेकेदार द्वारा दिए गए डिजाइन, सामग्री या निर्देशों में किसी भी प्रकार की खामी के बारे में लिखित रूप में और स्पष्ट रूप से चेतावनी दे, साथ ही इसके परिणामों का स्पष्टीकरण भी दे। यह कर्तव्य मौजूदा और नए दोनों प्रकार के अनुबंधों पर लागू होता है। उपभोक्ता के लिए किए गए कार्य के लिए, ठेकेदार को ग्राहक को लिखित रूप में बीमा या गारंटी के बारे में सूचित करना होगा। उपभोक्ता के मूल्य के अंतिम पांच प्रतिशत को रोकने के अधिकार को और सख्त कर दिया गया है, ताकि ठेकेदार को सक्रिय रूप से ग्राहक को इस अधिकार का प्रयोग करने की स्थिति में लाना पड़े और कोई भी वैकल्पिक सुरक्षा राशि इसके समकक्ष होनी चाहिए।

व्यवहार में इसका अर्थ यह है कि दोनों पक्षों को बेहतर रिकॉर्ड रखने की आवश्यकता है। एक ठेकेदार जिसने साइट मीटिंग में मौखिक रूप से चेतावनी दी थी, उसने 2024 से कोई चेतावनी नहीं दी है। एक मुख्य पक्ष जो दस्तावेजी निरीक्षण के बिना काम सौंप देता है, वह पहले से अधिक मजबूत स्थिति में है, लेकिन दोष सामने आने पर उसे समय रहते शिकायत करनी होगी। निर्माण दोष और दायित्व तथा छिपे हुए दोषों की समय सीमा पर हमारे लेख बताते हैं कि ये समय सीमाएँ कैसे चलती हैं, और ठेकेदार द्वारा खराब काम सौंपने पर क्या करना चाहिए, इस पर हमारी मार्गदर्शिका में व्यावहारिक कदम बताए गए हैं।

चौथी गलती: बीमा और सुरक्षा को अंत तक टाल देना

डच निर्माण में बीमा का प्रबंध पक्षों के बजाय कार्य-निर्माण पर केंद्रित होता है, और यहीं पर कमियां दिखाई देती हैं। निर्माण संबंधी सभी जोखिम बीमा, निर्माण के दौरान कार्य, सामग्री और अस्थायी सुविधाओं को भौतिक क्षति से सुरक्षा प्रदान करता है, और आमतौर पर मुख्य ठेकेदार द्वारा सभी संबंधित पक्षों की ओर से लिया जाता है। यह दोषपूर्ण कार्य को कवर नहीं करता है: यह क्षति को कवर करता है, और क्षति के कारण होने वाले दोष को ठीक करने की लागत आमतौर पर इसमें शामिल नहीं होती है।

डिजाइनरों और डिजाइन-एंड-बिल्ड ठेकेदारों के लिए पेशेवर क्षतिपूर्ति बीमा और तीसरे पक्ष और उनकी संपत्ति को हुए नुकसान के लिए सामान्य देयता बीमा द्वारा इस कमी को पूरा किया जाता है। जहां ठेकेदार एक एकीकृत अनुबंध के तहत डिजाइन की जिम्मेदारी वहन करता है, वहां परियोजना के अनुरूप पेशेवर क्षतिपूर्ति बीमा अनिवार्य है, और अनुबंध में बीमा राशि, कार्य पूरा होने के बाद बीमा अवधि और इसके प्रमाण प्रस्तुत करने की बाध्यता निर्दिष्ट होनी चाहिए।

छिपे हुए दोषों के लिए बीमा और परियोजना शुरू होने में देरी के लिए बीमा कवर मौजूद हैं और बड़ी परियोजनाओं में इन पर विचार करना उचित है, लेकिन इनका बीमा अनुबंध के तहत किया जाता है, इसलिए बीमाकर्ता आपसे सहमत दायित्व व्यवस्था को देखना चाहेगा। वैधानिक दायित्व नियम से विचलन को अंतिम चरण की बातचीत के लिए न छोड़ने का यह एक और कारण है: इससे बीमाकर्ता द्वारा उठाए जाने वाले जोखिम में बदलाव आता है।

सुरक्षा इस मामले का दूसरा महत्वपूर्ण पहलू है। बैंक गारंटी, मूल कंपनी की गारंटी या कोई निश्चित समय सीमा तय करना ही देनदारी व्यवस्था को सार्थक बनाता है, खासकर तब जब प्रतिपक्ष दिवालिया हो जाए, और निर्माण क्षेत्र में दिवालियापन कोई असामान्य बात नहीं है। देनदारी खंड के साथ ही अनुबंध, उसके शब्द और समाप्ति तिथि तय करें, बाद में नहीं।

पांचवीं गलती: गलत मंच चुनना, या बिल्कुल भी मंच न चुनना।

नीदरलैंड्स में निर्माण संबंधी विवाद आम तौर पर सामान्य अदालतों के दायरे में नहीं आते। मानक शर्तों के अनुसार, विवादों को निर्माण संबंधी विशेषज्ञ मध्यस्थता संस्थान, राड वैन आर्बिट्रेज इन बॉउगेस्चिलन के समक्ष मध्यस्थता के लिए भेजा जाता है, जिसके मध्यस्थ वकील और तकनीकी विशेषज्ञ होते हैं। यह आमतौर पर एक लाभ है: न्यायाधिकरण विषय को समझता है और अपना विशेषज्ञ नियुक्त कर सकता है। यह एक प्रतिबद्धता भी है, क्योंकि मध्यस्थता खंड सामान्य अदालत को बाहर कर देता है और किसी निर्णय को केवल सीमित आधारों पर ही रद्द किया जा सकता है।

व्यवहारिक गलतियाँ दो प्रकार की होती हैं। पहली गलती है बिना जाने मध्यस्थता खंड पर सहमति देना, क्योंकि यह खरीद आदेश में लागू घोषित मानक शर्तों में शामिल होता है। दूसरी गलती है अनुबंधों की श्रृंखला में परस्पर विरोधी खंडों पर सहमति देना, जिससे मुख्य अनुबंध मध्यस्थता में जाता है और उप-अनुबंध न्यायालय में जाते हैं। इससे पक्षों को एक ही प्रक्रिया में शामिल करना असंभव हो जाता है और एक ही तकनीकी प्रश्न पर असंगत निष्कर्ष आने का खतरा पैदा होता है। विवाद समाधान खंडों को श्रृंखला में नीचे तक व्यवस्थित करें, अन्यथा आपको एक ही दोष के लिए दो बार मुकदमा करना पड़ेगा।

चाहे कोई भी मंच लागू हो, सबसे तेज़ उपाय अक्सर अंतरिम उपाय ही होता है। मध्यस्थ या अदालत के समक्ष प्रारंभिक राहत कार्यवाही में एक संक्षिप्त प्रक्रिया कुछ ही हफ्तों में भुगतान सुनिश्चित कर सकती है, कार्यों पर लगी रोक हटा सकती है या साइट तक पहुंच सुनिश्चित कर सकती है, और अक्सर इससे मूल विवाद का समाधान हो जाता है। विशेषज्ञ निर्णय और मध्यस्थता का अपना महत्व है, विशेष रूप से जहां पक्षों को मिलकर काम करना जारी रखना होता है, लेकिन इनमें एक ऐसा प्रावधान होना चाहिए जो यह बताए कि इनके विफल होने पर क्या होगा।

मानक सूचना अवधि के बारे में कुछ बातें। दोनों ही शर्तों और नागरिक संहिता में दोषों के बारे में विरोध करने और दावे दायर करने के लिए समय सीमा निर्धारित है, और ये अवधि छोटी होती हैं। यदि कोई दोष खोज लिया जाता है और फिर छह महीने तक अनौपचारिक रूप से उस पर चर्चा होती रहती है, तो संभवतः उस पर कोई कानूनी कार्रवाई नहीं की जा सकती। जिस दिन आपको दोष का पता चले, उसी दिन लिखित में शिकायत दर्ज करें और अपने अधिकारों को स्पष्ट रूप से सुरक्षित रखें; यह अकेले ही किसी भी अन्य कदम की तुलना में अधिक दावों को सुरक्षित रखता है।

पर्यावरण और भू-स्थितियाँ: वह जोखिम जिसका सही आकलन शायद ही कभी किया जाता है

पर्यावरण संरक्षण अधिनियम (Omgevingswet) के लागू होने के बाद से, मिट्टी, जल, ध्वनि, उत्सर्जन और संरक्षित प्रकृति से संबंधित नियम मुख्य रूप से इसी अधिनियम और इसके अंतर्गत जारी आदेशों, विशेष रूप से पर्यावरण संरक्षण संबंधी नियमों (Besluit activiteiten leefomgeving) और गुणवत्ता संरक्षण संबंधी नियमों (Besluit kwaliteit leefomgeving) के साथ-साथ नगरपालिका पर्यावरण संरक्षण योजना (municipal omgevingsplan) में निहित हैं। पर्यावरण संरक्षण अधिनियम (Wet milieubeheer) अभी भी मौजूद है, लेकिन इसका दायरा पहले की तुलना में सीमित हो गया है। किसी परियोजना के लिए व्यावहारिक बात यह है कि किसी विशिष्ट स्थल के लिए लागू नियम अब स्थानीय पर्यावरण संरक्षण योजना (omgevingsplan) पर बहुत अधिक निर्भर करते हैं, जो प्रत्येक नगरपालिका में अलग-अलग होती है और संक्रमणकालीन अवधि के दौरान कई नगरपालिकाओं में अभी भी विकसित की जा रही है।

दूषित मिट्टी, अविघटित बम, पुरातात्विक खोजें और संरक्षित प्रजातियाँ विलंब के सामान्य कारण हैं, और अनुबंध में शायद ही कभी स्पष्ट रूप से यह बताया जाता है कि इनके लिए कौन ज़िम्मेदार होगा। पारंपरिक परिस्थितियों में, यदि ज़मीनी परिस्थितियाँ ठेकेदार की अपेक्षा से भिन्न होती हैं, तो आमतौर पर उसे अतिरिक्त भुगतान और समय का अधिकार होता है; एकीकृत अनुबंधों के तहत, आवंटन पक्षों द्वारा सहमत जोखिम अनुसूची पर निर्भर करता है, और अपूर्ण अनुसूची विवाद का कारण बन जाती है। अनुबंध से पहले स्थल की जाँच करना बाद में होने वाले विवाद से सस्ता होता है, और इसके परिणाम अनुबंध के परिशिष्ट के रूप में होने चाहिए, जिसमें स्पष्ट रूप से यह बताया गया हो कि कौन किस बात के लिए ज़िम्मेदार है और कौन किस बात के लिए ज़िम्मेदार है।

नाइट्रोजन का जमाव एक ऐसी बाधा है जो परियोजनाओं को विलंबित करने के बजाय पूरी तरह रोक देती है। यदि कोई परियोजना किसी संरक्षित नेचुरा 2000 स्थल को प्रभावित कर सकती है, तो मूल्यांकन आवश्यक है और सहमति अस्वीकार की जा सकती है। यह एक ऐसा क्षेत्र है जिसमें कानूनी निर्णय बार-बार बदलते रहे हैं, इसलिए किसी पिछली परियोजना के लिए तैयार किया गया मूल्यांकन वर्तमान परियोजना के लिए विश्वसनीय मार्गदर्शक नहीं है। व्यवहार्यता चरण में ही विशेषज्ञ पारिस्थितिक और कानूनी सलाह लें, डिजाइन तय होने के बाद नहीं।

जहां निर्माण कार्य से पड़ोसी संपत्तियों पर असर पड़ता है, वहां परमिट के अतिरिक्त सामान्य अपकृत्य कानून और उपद्रव तथा भूस्खलन संबंधी विशिष्ट नियम लागू होते हैं। परमिट क्षति पहुंचाने का लाइसेंस नहीं है: यह सार्वजनिक कानून के तहत गतिविधि को अधिकृत करता है और पड़ोसियों के प्रति निजी कानून के तहत दायित्व को पूरी तरह से बरकरार रखता है। नींव को हुए नुकसान पर हमारा लेख इस समस्या के सबसे महंगे पहलू से संबंधित है।

इस श्रृंखला में कौन किस बात के लिए जवाबदेह है?

एक मुख्य ठेकेदार के साथ मुख्य ठेकेदार अनुबंध करता है, मुख्य ठेकेदार उपठेकेदारों के साथ अनुबंध करता है, और डिज़ाइन का काम किसी वास्तुकार या इंजीनियरिंग फर्म के पास होता है जिसे इनमें से किसी एक ने नियुक्त किया हो सकता है। जब कोई समस्या आती है, तो इनमें से प्रत्येक संबंध अपने-अपने अनुबंध द्वारा नियंत्रित होता है, और ऐसा कोई सामान्य नियम नहीं है कि दायित्व स्वतः ही नीचे की ओर स्थानांतरित हो जाता है।

मुख्य ठेकेदार का दावा आम तौर पर अपने ही ठेकेदार के खिलाफ होता है, जिसका अर्थ है कि मुख्य ठेकेदार अपने द्वारा नियुक्त उपठेकेदारों के काम के लिए जवाबदेह होता है। मुख्य ठेकेदार को फिर उपठेके के तहत दावे को आगे बढ़ाना होता है, और यह तभी संभव है जब उपठेका दायरे, सूचना अवधि और दायित्व की सीमा के मामले में मुख्य अनुबंध के समान हो। एक ऐसा अंतर, जिसमें मुख्य ठेकेदार वसूली से अधिक राशि का भुगतान करता है, निर्माण में सबसे महंगी मसौदा संबंधी गलतियों में से एक है, और यह दावा आने तक अदृश्य रहता है।

डिज़ाइनर आमतौर पर अपनी पेशेवर शर्तों के तहत काम करते हैं, जो आम तौर पर शुल्क के आधार पर देयता को सीमित करती हैं और दावों की अवधि को कम करती हैं। यह सीमा उस मूलधन के विरुद्ध लागू होती है या नहीं जिसे कहीं अधिक नुकसान हुआ है, यह परिस्थितियों पर निर्भर करता है, और एक गंभीर विफलता सीमा खंड को भी विफल कर सकती है। जहाँ एक ही दोष डिज़ाइन और निष्पादन दोनों को प्रभावित करता है, वहाँ देयता के बंटवारे को लेकर विवाद की संभावना रहती है, और यह अनुबंध के पाठ के बजाय विशेषज्ञ साक्ष्य द्वारा हल होने की उम्मीद की जाती है। नवनिर्मित घरों में दोषों पर हमारा लेख दर्शाता है कि व्यवहार में ये विवाद कैसे होते हैं, और नए निर्मित संपत्ति के खरीदारों को अपार्टमेंट अधिकारों और मालिकों के संघ पर हमारी मार्गदर्शिका भी पढ़नी चाहिए , जहाँ वास्तव में साझा भवन के लिए देयता निहित होती है।

हस्ताक्षर करने से पहले क्या करें

चार जाँचें अधिकांश परिहार्य जोखिमों को कम करती हैं। यह निर्धारित करें कि परियोजना को ओमगेविंग्सवेट के तहत किन स्वीकृतियों की आवश्यकता है और प्रत्येक के लिए कौन आवेदन करता है, और निर्णय अवधियों को कार्यक्रम में शामिल करें। यह निर्धारित करें कि मानक शर्तों का कौन सा सेट, किस संस्करण में लागू होता है, और आंतरिक विरोधाभासों के लिए संशोधन अनुसूची की जाँच करें। यह निर्धारित करें कि अनुबंध में वितरण के समय पता न चलने वाले दोषों के लिए दायित्व के बारे में क्या कहा गया है, और क्या वैधानिक नियम से किसी भी विचलन पर स्पष्ट रूप से सहमति हुई है और क्या वह प्रवर्तनीय है। और यह सुनिश्चित करें कि मुख्य अनुबंध और उप-अनुबंधों में विवाद समाधान खंड एक ही मंच की ओर इशारा करते हैं।

फिर परियोजना को इस तरह व्यवस्थित करें कि आवश्यकता पड़ने पर सभी दस्तावेज़ मौजूद हों: लिखित चेतावनियाँ, लिखित परिवर्तन निर्देश, लिखित शिकायतें, वितरण रिकॉर्ड और समापन फ़ाइल। डच निर्माण विवादों का निपटारा दस्तावेज़ों के आधार पर किया जाता है, और आमतौर पर बेहतर रिकॉर्ड वाली पार्टी ही जीतती है, चाहे साइट पर सही कौन था।

कैसे Law and More मदद कर सकते हैं

Law and More हम डच निर्माण कानून पर मुख्य ठेकेदारों, डेवलपर्स, ठेकेदारों और उपठेकेदारों को सलाह देते हैं, और ऊपर बताए गए डच निर्माण कानून में होने वाली गलतियों से बचने में उनकी मदद करते हैं। हम निर्माण अनुबंधों और मानक शर्तों में संशोधनों की समीक्षा और मसौदा तैयार करते हैं, पर्यावरण और योजना अधिनियम के तहत परमिट प्रक्रिया पर सलाह देते हैं, डिलीवरी के बाद देयता और दोष दावों से निपटते हैं, और विशेषज्ञ निर्माण न्यायाधिकरण के समक्ष मध्यस्थता और प्रारंभिक राहत कार्यवाही में भाग लेते हैं। हम नीदरलैंड में निर्माण कर रहे अंतरराष्ट्रीय पक्षों के लिए अंग्रेजी और कई अन्य भाषाओं में काम करते हैं। इस क्षेत्र के लिए हमारा व्यावहारिक मार्गदर्शन हमारे लेख में संकलित है। बिल्डरों और ठेकेदारों के लिए डच निर्माण कानून और हमारे में डच रियल एस्टेट कानून गाइड। कृपया संपर्क करें Law & More अपने प्रोजेक्ट पर चर्चा करने के लिए।