नीदरलैंड्स में अल्पकालिक किराये और एयरबीएनबी: कानूनी नियम

नीदरलैंड में अल्पकालिक आवास किराये पर देना मुख्य रूप से सार्वजनिक कानून द्वारा नियंत्रित होता है, और यह नियंत्रण प्लेटफॉर्म के बजाय नगरपालिका के अधिकार क्षेत्र में होता है। पर्यटकों को आवास किराये पर देने से वह आवास भंडार से बाहर हो जाता है, जिसे आवास अधिनियम 2014 के तहत नगरपालिका बिना परमिट के प्रतिबंधित कर सकती है। अधिकांश शहरों ने पंजीकरण संख्या, प्रत्येक किराये के लिए सूचना देना अनिवार्य और किराये की अवधि पर सीमा निर्धारित कर दी है। इसके अतिरिक्त, पर्यावरण योजना (ओमगेविंग्सप्लान) यह तय करती है कि क्या उस पते पर आवास का होटल की तरह उपयोग करना अनुमत है या नहीं।

इस लेख में नीदरलैंड्स में लागू अल्पकालिक किराये के नियमों का विवरण दिया गया है: कौन सा प्राधिकरण क्या नियंत्रित करता है, नगरपालिका क्या मांग कर सकती है, प्रवर्तन कैसे काम करता है और जुर्माने के खिलाफ आप क्या कर सकते हैं, और यदि आप मालिक के बजाय किरायेदार हैं तो क्या स्थिति है। मकान मालिक संघ के नियम एक अलग विषय हैं, जिनका विवरण हमारे अल्पकालिक किराये और मकान मालिक संघ पर लिखे लेख में दिया गया है ।

नियम कहाँ से आते हैं

एक ही समय में चार स्तर के नियम लागू होते हैं, और एक का पालन करने से अन्य नियमों पर कोई असर नहीं पड़ता। पहला है आवास अधिनियम 2014 (हुइसवेस्टिंगस्वेट 2014), जो नगरपालिकाओं को आवास भंडार की सुरक्षा का अधिकार देता है और 2021 से पर्यटन किराये के लिए विशिष्ट प्रावधान प्रदान करता है। दूसरा है पर्यावरण और नियोजन अधिनियम के अंतर्गत नगरपालिका नियोजन उपकरण, ओमगेविंग्सप्लान, जो संपत्ति के अनुमत उपयोग को निर्धारित करता है। तीसरा है निजी कानून: आपका पट्टा, आपके बंधक की शर्तें, आपका बीमा और अपार्टमेंट भवन में विभाजन विलेख और संघ के नियम। चौथा है यूरोपीय विनियमन (ईयू) 2024/1028, जो अल्पकालिक आवास किराये सेवाओं से संबंधित डेटा संग्रह और साझाकरण पर है, जो 20 मई 2026 से लागू है और आंतरिक बाजार में प्लेटफार्मों द्वारा पंजीकरण संख्या और डेटा साझाकरण को मानकीकृत करता है।

इसका व्यावहारिक परिणाम यह है कि नीदरलैंड्स में घर किराए पर देने के संबंध में कोई एक राष्ट्रीय जवाब नहीं है। यह जवाब नगरपालिका, पते और संपत्ति पर आपके स्वामित्व पर निर्भर करता है। आगे दी गई जानकारी आपको अपने मामले में सही प्रश्न पूछने में सहायक होगी।

आवास स्टॉक से किसी घर को हटाना

आवास अधिनियम 2014 का मूल बिंदु आवास संरक्षण है। इस अधिनियम के अनुच्छेद 21 के तहत, नगर परिषद आवासों की ऐसी श्रेणियां निर्धारित कर सकती है जिन्हें बिना अनुमति के आवास भंडार से हटाया, विलय किया, परिवर्तित या अलग-अलग इकाइयों में विभाजित नहीं किया जा सकता है। यदि परिषद ने अपने आवास अध्यादेश (huisvestingsverordening) में इस शक्ति का प्रयोग किया है, तो पर्यटकों को निर्दिष्ट आवास किराए पर देना आवास भंडार से हटाने के समान माना जाएगा, क्योंकि वह संपत्ति स्थायी निवास के लिए उपलब्ध नहीं रहेगी।

इसीलिए छुट्टी के लिए किराए पर देना कानूनी तौर पर एक अधिकार नहीं बल्कि अपवाद है। जिन नगरपालिकाओं में इसकी अनुमति है, वे अध्यादेश में उन शर्तों को निर्धारित करती हैं जिनके तहत निकासी परमिट की आवश्यकता नहीं होती: आमतौर पर प्रति वर्ष अधिकतम रातों की संख्या, एक समय में अधिकतम मेहमानों की संख्या, यह शर्त कि मेजबान के पास संपत्ति का मुख्य निवास हो, और प्रत्येक किराएदार को सूचित करने का दायित्व। इन शर्तों से अधिक समय तक संपत्ति किराए पर देने पर आप परमिट व्यवस्था के दायरे में आ जाते हैं, और आवास की कमी वाले शहरों में निकासी परमिट आसानी से नहीं दिया जाता है।

पंजीकरण संख्या, अधिसूचना और परमिट

2021 में आवास अधिनियम 2014 में पर्यटन के लिए आवासीय आवास किराए पर देने संबंधी अधिनियम को शामिल किए जाने के बाद, नगरपालिकाओं के पास अपने आवास अध्यादेश में तीन प्रावधान हैं, जिनका वे गंभीरता के बढ़ते क्रम में उपयोग कर सकती हैं। पहला है पंजीकरण अनिवार्यता: अधिनियम के अनुच्छेद 23क के तहत, प्रत्येक विज्ञापन में पंजीकरण संख्या बताए बिना किसी आवास को पर्यटन के लिए किराए पर देना अपराध है। यह संख्या नगरपालिका द्वारा जारी की जाती है और पते की पहचान करती है, जिसके आधार पर ही प्रवर्तन संभव हो पाता है।

दूसरा अनिवार्य नियम है सूचना देना: प्रत्येक किराये पर दी गई संपत्ति की जानकारी नगरपालिका को पहले से देनी होगी, ताकि प्राधिकरण उपयोग की गई रातों की गणना कर सके। तीसरा नियम है पर्यटन किराये के लिए परमिट की आवश्यकता, जिसे परिषद आवास की उपलब्धता पर दबाव होने पर लागू कर सकती है। नगरपालिका इन दोनों नियमों को मिलाकर एक कैलेंडर वर्ष में अधिकतम रातों की संख्या और अधिकतम अतिथियों की संख्या निर्धारित कर सकती है। Amsterdam सबसे सख्त उदाहरण यह है: पूरे घर को किराए पर देने की अवधि वर्तमान में प्रति वर्ष तीस रातों तक सीमित है, जिसमें अधिकतम चार अतिथि रह सकते हैं। इसके साथ ही प्रत्येक किराये के लिए पंजीकरण संख्या और सूचना देना आवश्यक है। ये आंकड़े नगरपालिका अध्यादेश में निर्धारित हैं और परिषद द्वारा इनमें बदलाव किया जा सकता है, इसलिए सामान्य विवरण पर भरोसा करने के बजाय संबंधित नगरपालिका के अध्यादेश के वर्तमान पाठ की जांच करें।

प्लेटफ़ॉर्म केवल दर्शक बनकर न रह जाने के बजाय प्रवर्तन श्रृंखला का हिस्सा हैं। यूरोपीय विनियमन के तहत, ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म को यह सुनिश्चित करना होगा कि पंजीकरण संख्या प्रदर्शित हो और अनुरोध किए जाने पर, सक्षम प्राधिकारी के डेटा से उसका सत्यापन किया जाए। साथ ही, उसे बुकिंग डेटा को एक ही डिजिटल माध्यम से सदस्य राज्य के साथ साझा करना होगा। वैध संख्या के बिना लिस्टिंग को हटाया जा सकता है। व्यवहार में इसका अर्थ यह है कि लिस्टिंग को वैध बनाने वाला कारक नगरपालिका द्वारा जारी की गई संख्या है, न कि प्लेटफ़ॉर्म खाता संख्या।

क्या योजना इस उपयोग की अनुमति देती है?

पंजीकरण संख्या नियोजन कानून के बारे में कुछ नहीं बताती। पर्यावरण एवं नियोजन अधिनियम के तहत, जिसने 1 जनवरी 2024 को पुराने ज़ोनिंग प्लानों का स्थान लिया, प्रत्येक नगर पालिका का एक ही क्षेत्र नियोजन (ओमगेविंग्सप्लान) होता है जो स्थानों को उनके उपयोग के लिए निर्धारित करता है। यदि उपयोग आवासीय (होटल) है, तो मेहमानों को व्यावसायिक रूप से किराए पर देना एक अलग उपयोग माना जा सकता है, ठीक उसी तरह जैसे बेड एंड ब्रेकफास्ट या होटल चलाना। कुछ प्लान आवासीय उपयोग के अंतर्गत सीमित रूप से हॉलिडे रेंटल या बेड एंड ब्रेकफास्ट की अनुमति देते हैं; अन्य नहीं देते।

यदि उपयोग उपयुक्त नहीं है, तो यह प्रक्रिया पर्यावरण और नियोजन परमिट के लिए आवेदन के रूप में आगे बढ़ती है, जो कि निर्धारित योजना से हटकर की जाने वाली गतिविधि के लिए होता है। इस पर नगरपालिका का कार्यकारी निर्णय होता है। यह एक विवेकाधीन निर्णय है, जो विभिन्न स्थानों पर कार्यों के संतुलित आवंटन के आधार पर लिया जाता है, और आवास की कमी वाले क्षेत्रों में इसे अक्सर अस्वीकार कर दिया जाता है। दो बातें ध्यान देने योग्य हैं: पड़ोसी द्वारा प्रवर्तन के अनुरोध पर नियोजन प्रवर्तन शुरू किया जा सकता है, जिस पर प्राधिकरण सैद्धांतिक रूप से कार्रवाई करने के लिए बाध्य है, और नियोजन नियम संपत्ति पर लागू होते हैं, इसलिए नए मालिक को भी समस्या का सामना करना पड़ता है।

प्रवर्तन: जुर्माना, आदेश और उनसे निपटने के तरीके

प्रवर्तन की जिम्मेदारी नगर निगम के कार्यकारी निकाय की है, और इसके लिए दो प्रकार के साधन उपलब्ध हैं। जुर्माने के भुगतान के अधीन आदेश (लास्ट ओंडर ड्वांगसोम) का उद्देश्य आचरण को रोकना है: यह आपको किराये पर देना बंद करने का आदेश देता है और प्रत्येक उल्लंघन या स्थिति जारी रहने वाले प्रत्येक सप्ताह के लिए देय राशि निर्धारित करता है। आवास अधिनियम 2014 के तहत प्रशासनिक जुर्माना दंडात्मक है: यह पहले से हो चुके कृत्य को दंडित करता है, और राशि नगर निगम अध्यादेश में निर्धारित की जाती है, जिसमें बार-बार अपराध करने और व्यावसायिक शोषण के लिए उच्च शुल्क का प्रावधान है। दोनों ही उस व्यक्ति पर निर्देशित किए जा सकते हैं जिसने वास्तव में आवास को आवास स्टॉक से हटाया है, जो मालिक भी हो सकता है और वह किरायेदार भी जिसने इसे उप-किराए पर दिया है।

क्योंकि जुर्माना दंडात्मक है, इसलिए आपराधिक आरोप के समान ही सुरक्षा उपाय लागू होते हैं। नगर पालिका को यह साबित करना होगा कि यह आवास इन तिथियों पर किराए पर दिया गया था, और उसे यह साबित करने के लिए ठोस सबूत पेश करने होंगे: प्लेटफ़ॉर्म डेटा, रिपोर्ट और अवलोकन, चाबी सौंपने का रिकॉर्ड, बयान। आप अपने दंड में सहयोग करने के लिए बाध्य नहीं हैं, और दरवाजे पर जल्दबाजी में दिया गया स्पष्टीकरण अक्सर मकान मालिक के खिलाफ सबसे मजबूत सबूत बन जाता है। जांच रिपोर्ट पर प्रतिक्रिया देने से पहले सलाह लें।

प्रक्रिया सामान्य प्रशासनिक विधि अधिनियम के अनुसार है। निर्णय की तिथि से छह सप्ताह के भीतर नगर पालिका में आपत्ति की सूचना दर्ज करानी होगी, फिर छह सप्ताह के भीतर जिला न्यायालय में आपत्ति संबंधी निर्णय के विरुद्ध अपील करनी होगी, और उसके बाद राज्य परिषद के प्रशासनिक क्षेत्राधिकार प्रभाग में अपील की जा सकती है। छह सप्ताह की अवधि चूकना आमतौर पर घातक होता है, इसलिए निर्णय आने के दिन इसे डायरी में दर्ज कर लें। यदि जुर्माना अदा किया जा चुका है, तो वसूली का एक अलग निर्णय लिया जाएगा, जिसकी अपनी आपत्ति अवधि होती है।

यदि आप किरायेदार हैं: सबलेटिंग और Airbnb

किरायेदारों के लिए मकान मालिकों की तुलना में अधिक सख्त नियम लागू होते हैं, और अक्सर इस पर ध्यान नहीं दिया जाता। नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:244 यह प्रावधान करता है कि आवासीय आवास का किरायेदार अपनी संपत्ति का पूरा या आंशिक भाग किसी अन्य को उपयोग के लिए नहीं दे सकता। एक अपवाद है: एक स्वतंत्र आवास का किरायेदार जिसका मुख्य निवास वहीं है, उसका कुछ हिस्सा उपयोग के लिए दे सकता है। इसलिए, पूरे घर को मेहमानों को किराए पर देना, भले ही वह सप्ताहांत के लिए ही क्यों न हो, किरायेदार के अधिकारों के दायरे से बाहर है, चाहे पट्टा कुछ भी कहे और नगरपालिका इसकी अनुमति दे।

इसके परिणाम गंभीर हो सकते हैं। मकान मालिक, और विशेष रूप से सामाजिक आवास निगम, अनधिकृत अवकाशकालीन किराये को एक गंभीर उल्लंघन मानते हैं और अदालत से पट्टा रद्द करने और किरायेदार को बेदखल करने का आदेश देने का अनुरोध करते हैं; अदालतें अक्सर ऐसा आदेश देती हैं, खासकर जब किराये का उद्देश्य व्यावसायिक हो और बार-बार किराये पर दिया गया हो। इसके अलावा, मकान मालिक किराये से अर्जित लाभ को हर्जाने के रूप में दावा कर सकता है, इसलिए आय किरायेदार के पास नहीं रहती। नगरपालिका का जुर्माना भी इसमें जोड़ दें तो कुछ सप्ताहांतों के लिए किराये पर देना बहुत महंगा सौदा बन जाता है। यदि आप एक किरायेदार हैं और इस पर विचार कर रहे हैं, तो एकमात्र सुरक्षित तरीका मकान मालिक से पहले से लिखित अनुमति लेना है, और तब भी नगरपालिका के नियम लागू होते हैं। नीदरलैंड्स में किरायेदार अधिकारों का हमारा अवलोकन व्यापक रूपरेखा प्रस्तुत करता है।

एक संबंधित मुद्दा मेहमानों से जुड़ा है। ऐसे उपयोग के लिए किराये पर देना जो स्वभाव से ही अल्पकालिक हो, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:232 के तहत आवासीय किरायेदारी पर लागू सुरक्षात्मक नियमों के दायरे से बाहर आता है, यही कारण है कि एक वास्तविक पर्यटक को किरायेदारी की सुरक्षा प्राप्त नहीं होती है। यह अपवाद सीमित रूप से लागू होता है: इसमें उपयोग की प्रकृति, संपत्ति की साज-सज्जा और विपणन का तरीका और ठहरने की अवधि को देखा जाता है, न कि अनुबंध पर लिखे गए शब्दों को। तथाकथित अल्पकालिक अनुबंध, जिसका उपयोग किसी को महीनों तक आवास प्रदान करने के लिए किया जाता है, संभवतः एक सामान्य आवासीय किरायेदारी है, जिसमें सभी प्रकार की सुरक्षा शामिल है, जिसमें किफायती किराया अधिनियम द्वारा लागू नियम भी शामिल हैं ।

यदि आप मालिक हैं: बंधक, बीमा और एसोसिएशन

मालिकों के अपने कुछ प्रतिबंध होते हैं जो सार्वजनिक कानून से बाहर होते हैं। अधिकांश बंधक विलेखों में नागरिक संहिता के अनुच्छेद 3:264 के आधार पर एक किरायेदारी खंड (हुर्बेडिंग) होता है, जिसके तहत ऋणदाता की सहमति के बिना संपत्ति को किराए पर नहीं दिया जा सकता; वाणिज्यिक अल्पकालिक किरायेदारी आमतौर पर इसके दायरे में आती है, और उल्लंघन होने पर ऋणदाता कार्रवाई कर सकता है। गृह बीमा दूसरा जाल है: कई भवन और सामग्री बीमा पॉलिसियां ​​भुगतान करने वाले मेहमानों द्वारा किए गए नुकसान को कवर नहीं करती हैं, या वाणिज्यिक उपयोग की सूचना देना अनिवार्य करती हैं, इसलिए खराब सप्ताहांत के बाद दावा ठीक उसी समय अस्वीकार किया जा सकता है जब इसकी सबसे अधिक आवश्यकता होती है।

किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग में, बंटवारे का दस्तावेज़ और एसोसिएशन के नियम तय करते हैं कि अल्पकालिक किराये की अनुमति है या नहीं, और एसोसिएशन नगरपालिका से स्वतंत्र रूप से अपने नियम लागू कर सकता है। इस व्यवस्था का विस्तृत विवरण हमारे अल्पकालिक किराये और मकान मालिकों के एसोसिएशन पर लिखे लेख में दिया गया है। जाँच का क्रम इस प्रकार है: पहले बंटवारे का दस्तावेज़ और एसोसिएशन के नियम, फिर नगरपालिका अध्यादेश और परिसर योजना, उसके बाद बंधक और बीमा पॉलिसी। इनमें से कोई भी एक चीज़ योजना को असंभव बना सकती है।

पर्यटन कर और आय

नगरपालिकाएं उन लोगों के ठहरने पर पर्यटक कर लगा सकती हैं जो निवासी के रूप में पंजीकृत नहीं हैं, और आमतौर पर आवास प्रदान करने वाले व्यक्ति पर ही कर लगाया जाता है, चाहे प्लेटफ़ॉर्म इसे एकत्र करे या नहीं। दरें और नियम प्रत्येक नगरपालिका में अलग-अलग होते हैं और स्थानीय कर अध्यादेश में वार्षिक रूप से निर्धारित किए जाते हैं, इसलिए इन्हें नगरपालिका से ही प्राप्त करें। आपकी आय और यह प्रश्न कि क्या किराये पर देने की गतिविधि व्यवसाय की श्रेणी में आती है या उस पर वैट लगता है, एक कर सलाहकार का विषय है; हम कर संबंधी सलाह नहीं देते हैं और आवश्यकता पड़ने पर आपको किसी कर सलाहकार के पास भेज देंगे। हम इस बात पर ज़ोर देते हैं कि कर संबंधी स्थिति और आवास कानून की स्थिति स्वतंत्र हैं: पर्यटक कर का भुगतान करने से अवैध किराये को वैध नहीं बना दिया जाता है, और पंजीकरण संख्या से आपकी कर स्थिति तय नहीं हो जाती है।

लिस्ट बनाने से पहले क्या-क्या जांचना चाहिए

प्लेटफ़ॉर्म से शुरू करने के बजाय पते से शुरुआत करें। नगरपालिका के मौजूदा आवास अध्यादेश को देखें और पता करें कि क्या पंजीकरण संख्या, सूचना और परमिट की आवश्यकता है, और अधिकतम कितने रातों और मेहमानों की अनुमति है। फिर उस स्थान के लिए परिवेश योजना (omgevingsplan) की जाँच करें। इसके बाद अपने दस्तावेज़ पढ़ें: यदि आप किराए पर रहते हैं तो पट्टा, यदि आप अपार्टमेंट के मालिक हैं तो विभाजन विलेख और एसोसिएशन नियम, बंधक विलेख और बीमा पॉलिसी। तभी लिस्टिंग बनाना उचित होगा।

शुरुआत से ही रिकॉर्ड रखें। हर किराये को नोट करें, दर्ज की गई सूचनाएं संभाल कर रखें, और अनुमति देने वाले पत्राचार को भी संभाल कर रखें। यदि कानूनी कार्रवाई होती है, तो वही फाइल मामले का फैसला करेगी, क्योंकि विवाद लगभग हमेशा इस बात पर होता है कि कितने रातों के लिए कमरा किराये पर दिया गया था और किसने दिया था। और यदि आपको जांच रिपोर्ट, प्रस्तावित निर्णय या जुर्माना मिलता है, तो निर्धारित समय सीमा के भीतर प्रतिक्रिया दें और कुछ भी कहने से पहले सलाह लें: इस प्रकार का प्रशासनिक जुर्माना एक दंडात्मक कार्रवाई है, और नगर पालिका को अपना मामला साबित करना होगा।

Law & More नीदरलैंड्स में अल्पकालिक किराये के नियमों के संबंध में मकान मालिकों, किरायेदारों, निवेशकों और मकान मालिक संघों को सलाह प्रदान करता है: आवास अध्यादेश और पंजीकरण एवं परमिट व्यवस्था, संपत्ति की योजना संबंधी स्थिति, जुर्माने और दंड आदेशों के विरुद्ध आपत्तियां और अपीलें, तथा मकान मालिकों या संघों के साथ विवाद। यदि आप किराये पर देने से पहले अपनी स्थिति की समीक्षा करवाना चाहते हैं, या आपको प्रवर्तन संबंधी किसी समस्या का सामना करना पड़ा है, तो हमारी सेवाएं आपके लिए उपलब्ध हैं। अचल संपत्ति कानून पर टीम Law & More मदद करने में खुशी होती है।