नीदरलैंड्स में विक्रेता किसी छिपे हुए दोष के लिए उत्तरदायी होता है यदि बेची गई संपत्ति में वे गुण न हों जिनकी खरीदार को अपेक्षा करने का अधिकार था। डच नागरिक संहिता (बर्गरलिज्क वेटबोएक) का अनुच्छेद 7:17 इसे जानबूझकर इसी प्रकार परिभाषित करता है: प्रश्न यह नहीं है कि कोई दोष मौजूद है या नहीं, बल्कि यह है कि क्या खरीदार उचित रूप से यह अपेक्षा कर सकता था कि संपत्ति दोष रहित होगी।
यह परीक्षण दो परस्पर विरोधी कर्तव्यों के माध्यम से किया जाता है। विक्रेता का यह कर्तव्य है कि वह उन दोषों का खुलासा करे (मेडेलिंगस्प्लिच्ट) जिनकी उसे जानकारी है और जो खरीदार के लिए प्रासंगिक हैं। वह चुप रहकर या किसी सामान्य अपवाद खंड का सहारा लेकर इस कर्तव्य से बच नहीं सकता। खरीदार का यह कर्तव्य है कि वह जांच करे (ओंडरज़ोएकस्प्लिच्ट)। इस कर्तव्य में वह सब शामिल है जो एक समझदार और सतर्क खरीदार निरीक्षण के दौरान पाता या जो उसे बताया गया है उसके आधार पर पूछता। जहां दोनों कर्तव्य आपस में टकराते हैं, वहां आमतौर पर खुलासा करने का कर्तव्य प्रबल होता है: दोष की जानकारी रखने वाला विक्रेता आमतौर पर खरीदार द्वारा उसे न ढूंढ पाने का बहाना नहीं बना सकता।
समय कई विवादों का निर्णायक कारक होता है। नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:23 के अनुसार, खरीदार को दोष का पता चलने के बाद या जिस समय तक उसे दोष का पता चल जाना चाहिए था, उसके बाद उचित समय सीमा के भीतर विक्रेता को सूचित करना आवश्यक है। उपभोक्ता के लिए, दोष का पता चलने के दो महीने के भीतर सूचना देना हमेशा समय पर माना जाता है। इसके बाद, दो साल बाद दावा समय-सीमा से बाहर हो जाता है। बहुत देर से शिकायत करने से अन्यथा वैध दावा भी समाप्त हो जाता है।
घर की बिक्री में, मानक शर्तें ही अधिकांश कार्य करती हैं। वह शर्त जिसके तहत विक्रेता केवल यह गारंटी देता है कि संपत्ति सामान्य आवासीय उपयोग के लिए उपयुक्त है, और पुरानी संपत्तियों के लिए उपयोग की जाने वाली आयु संबंधी शर्त, दोनों ही जोखिम को खरीदार पर स्थानांतरित करती हैं। आपको हस्ताक्षर करने से पहले इनके प्रभाव को समझना चाहिए, बाद में नहीं।
यह लेख बताता है कि किसी दोष को कब छिपा हुआ माना जाता है, प्रत्येक पक्ष को क्या करना चाहिए, कौन सी समय सीमा लागू होती है, और विक्रेता कानूनी रूप से जोखिम को कैसे सीमित कर सकता है।
विषय - सूची
डच कानून के तहत छिपा हुआ दोष क्या होता है?
छिपी हुई खामी वह कमी है जो बेची गई संपत्ति में मौजूद होती है और जिसके बारे में खरीदार को अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय जानकारी नहीं होती और न ही वह इसे उचित रूप से देख सकता था। डच कानून में "छिपी हुई खामियों" की कोई अलग अवधारणा नहीं है: प्रश्न हमेशा यही होता है कि क्या सौंपी गई संपत्ति अनुबंध के अनुरूप है (conformiteit)।
नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:17 मानक निर्धारित करता है। संपत्ति में वे गुण होने चाहिए जिनकी अपेक्षा खरीदार अनुबंध के आधार पर करने का हकदार था। संपत्ति की प्रकृति और विक्रेता द्वारा उसके बारे में दिए गए विवरण को ध्यान में रखा जाता है। खरीदार सामान्य उपयोग के लिए आवश्यक गुणों के साथ-साथ अनुबंध में सहमत विशेष उपयोग के लिए आवश्यक गुणों की भी अपेक्षा कर सकता है। मशीनरी, वाहन या पशुधन जैसी वस्तुओं की बिक्री और अचल संपत्ति की बिक्री पर भी यही नियम लागू होते हैं।
अनुच्छेद 7:17(5) के कारण "छिपा हुआ" शब्द महत्वपूर्ण है। खरीदार उस कमी पर भरोसा नहीं कर सकता जिसके बारे में उसे अनुबंध के समय जानकारी थी, या उचित रूप से जानकारी हो सकती थी। दीवार में दिखाई देने वाली दरार या छत से पानी टपकना, जिसे देखने के दौरान कोई भी देख सकता है, शायद ही कभी दावे का आधार बनेगा। वह दोष जो बाद में सामने आता है, या जिसे विक्रेता ने छिपाया है, एक अलग मामला है।
न्यायालय अनुरूपता परीक्षण को कैसे लागू करते हैं?
न्यायालय यह प्रश्न पूछता है कि इस जानकारी के आधार पर, इस कीमत पर, इस संपत्ति से खरीदार उचित रूप से क्या अपेक्षा कर सकता है। एक मामूली खामी संपत्ति को अनुपयुक्त नहीं बनाती; खामी तभी सामान्य उपयोग या पक्षों द्वारा सहमत उपयोग में बाधा उत्पन्न करती है।
उस मूल्यांकन में कई कारक भूमिका निभाते हैं:
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संपत्ति की प्रकृति और आयु : एक सदी पहले बने घर के खरीदार को नए बने घर के खरीदार की तुलना में अधिक टूट-फूट की उम्मीद करनी चाहिए।
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कीमत : बहुत कम कीमत इस बात का संकेत दे सकती है कि खरीदार कम गुणवत्ता की उम्मीद कर सकता है।
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विक्रेता के बयान : विक्रेता ने विज्ञापन सूची में, प्रश्नावली में या संपत्ति देखने के दौरान जो कुछ कहा, उससे खरीदार की अपेक्षा का स्वरूप निर्धारित होता है।
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अनुबंध : किसी भवन को परिवर्तित करने या उससे व्यवसाय चलाने जैसे किसी विशेष उपयोग पर सहमति होने से मानक बढ़ जाता है।
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खरीददार को क्या दिखाई दे सकता है : दोष जितना अधिक स्पष्ट होगा, दावा उतना ही कमजोर होगा।
इसके विशिष्ट उदाहरणों में नए प्लास्टर के पीछे छिपा संरचनात्मक नुकसान, बाहर से दिखाई न देने वाली नींव की समस्या, या मशीन में ऐसी यांत्रिक खराबी शामिल है जो केवल पूर्ण भार पड़ने पर ही सामने आती है। प्रत्येक मामला अपने तथ्यों पर निर्भर करता है।
एक उदाहरण: एक कंपनी एक पुरानी उत्पादन मशीन खरीदती है। विक्रेता का कहना है कि इसकी हाल ही में मरम्मत की गई है। कुछ हफ्तों के सामान्य उपयोग के बाद मुख्य ड्राइव खराब हो जाती है, और एक विशेषज्ञ को पता चलता है कि ड्राइव बिक्री से बहुत पहले ही घिसी हुई थी। खरीदार को उम्मीद थी कि हाल ही में मरम्मत की गई मशीन कुछ समय तक सामान्य रूप से चलेगी, और विक्रेता के इस कथन ने उसकी इस उम्मीद को प्रभावित किया। ऐसे में, मशीन अनुबंध के अनुरूप नहीं होगी, भले ही खरीदार ने खरीदने से पहले उसे खोला न हो।
विक्रेता को खरीदार को क्या बताना चाहिए?
विक्रेता को खरीदार को उन सभी दोषों के बारे में बताना होगा जिनकी उसे जानकारी है और जो खरीदार के लिए मायने रखते हैं। यह कर्तव्य केवल सीधे प्रश्नों का उत्तर देने तक ही सीमित नहीं है: यदि विक्रेता को किसी प्रासंगिक दोष की जानकारी है, तो उसे स्वयं इस बारे में बताना होगा।
खुलासा करने का कर्तव्य डच कानून के तहत अनुबंधों को नियंत्रित करने वाले तर्कसंगतता और निष्पक्षता (रेडेलिजकेइड एन बिलिजकेइड) के सिद्धांतों से उत्पन्न होता है। विक्रेता किसी ज्ञात दोष के बारे में चुप नहीं रह सकता और यह उम्मीद नहीं कर सकता कि खरीदार उसे नहीं खोजेगा। विक्रेता द्वारा महत्वपूर्ण तथ्य को जानते हुए भी चुप रहने पर गैर-अनुरूपता के लिए दायित्व बनता है, और कुछ मामलों में गलती (ड्वेलिंग) के कारण अनुबंध रद्द भी हो सकता है।
दावा करने वाले खरीदार को आम तौर पर यह साबित करना होगा कि संपत्ति उनकी अपेक्षा के अनुरूप नहीं थी। व्यवहार में खरीदार को निम्नलिखित बातें साबित करनी होंगी:
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कि दोष सुपुर्दगी के समय मौजूद था : समस्या पहले से ही मौजूद थी जब संपत्ति खरीदार को हस्तांतरित हुई, भले ही यह बाद में ही सामने आई हो।
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खरीददार को इस बात की जानकारी नहीं थी और न ही उसे इसकी जानकारी हो सकती थी : उचित निरीक्षण करने पर यह दोष दिखाई नहीं दे रहा था।
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यह दोष महत्वपूर्ण है : यह संपत्ति के सामान्य उपयोग, या किसी सहमत विशेष उपयोग को प्रभावित करता है।
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यह दोष खरीदार की गलती का परिणाम नहीं है : यह दोष डिलीवरी के बाद खरीदार की अपनी कार्रवाइयों का परिणाम नहीं है।
चल वस्तुओं की उपभोक्ता खरीद के मामले में कानून खरीदार के पक्ष में है। यदि माल की डिलीवरी के एक वर्ष के भीतर कोई खराबी पाई जाती है, तो यह मान लिया जाता है कि वह खराबी डिलीवरी के समय से ही मौजूद थी, जब तक कि विक्रेता इसे गलत साबित न कर दे। मकान की बिक्री पर यह नियम लागू नहीं होता।
नीचे दी गई तालिका में उन तत्वों को दर्शाया गया है जिनकी जानकारी खरीदार को आमतौर पर प्राप्त करनी होगी।
| तत्व | इसका क्या मतलब है |
|---|---|
| डिलीवरी के समय उपस्थित | सामान की डिलीवरी के समय ही उसमें खराबी मौजूद थी, भले ही वह बाद में सामने आई हो। |
| खरीदार को पता नहीं | खरीददार को इसकी जानकारी नहीं थी और निरीक्षण करने पर भी वह इसका पता नहीं लगा सकता था (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:17(5)) |
| उपयोग के लिए प्रासंगिक | यह दोष सामान्य उपयोग या अनुबंध में सहमत किसी विशेष उपयोग में बाधा उत्पन्न करता है। |
| खरीदार के कारण नहीं | यह दोष डिलीवरी के बाद खरीदार के स्वयं के कार्यों के कारण नहीं है। |
विक्रेता को किन जोखिमों का सामना करना पड़ता है?
यदि विक्रेता किसी ज्ञात दोष का खुलासा करने में विफल रहता है, तो उसे मरम्मत, मूल्य में कमी, हर्जाना या यहां तक कि बिक्री रद्द करने के दावे का सामना करना पड़ सकता है। खरीदार इनमें से किस दावे का हकदार है, यह बिक्री के प्रकार, दोष की गंभीरता और अनुबंध में निहित बातों पर निर्भर करता है।
विक्रेता को किन तथ्यों का खुलासा करना चाहिए?
विक्रेता को वे सभी ज्ञात तथ्य प्रकट करने चाहिए जो एक समझदार खरीदार खरीदने या कीमत तय करने से पहले जानना चाहेगा। यह कर्तव्य मकानों, व्यावसायिक परिसरों और व्यापारिक संपत्तियों की बिक्री पर समान रूप से लागू होता है।
अचल संपत्ति के लेन-देन में, यह अक्सर पहले हुए जल रिसाव या क्षति, नींव की समस्याओं, संरचनात्मक मरम्मत, एस्बेस्टस, मिट्टी के प्रदूषण, पड़ोसियों के साथ सीमा विवाद और विस्तार या रूपांतरण के लिए परमिट संबंधी मुद्दों से संबंधित होता है। सामान के मामले में, यह पहले हुई खराबी, मरम्मत, दुर्घटना से हुई क्षति या ज्ञात डिज़ाइन दोषों से संबंधित हो सकता है।
विक्रेता को वह जानकारी प्रकट करने की आवश्यकता नहीं है जो उसे ज्ञात नहीं है। हालांकि, यदि विक्रेता को समस्या के स्पष्ट संकेत मिले हों और उसने आगे जांच न करने का विकल्प चुना हो, तो अदालत इसे जानबूझकर की गई जानकारी मान सकती है। उदाहरण के लिए, किसी दोष को छिपाना, जैसे कि देखने से पहले नमी वाले धब्बों पर पेंट करना, किसी भी बचाव को गंभीर रूप से कमजोर कर देगा।
खरीदार क्या-क्या दावा कर सकता है?
खरीददार दोष के निवारण की मांग कर सकता है, हर्जाने का दावा कर सकता है, या गंभीर मामलों में अनुबंध समाप्त कर सकता है। सामान खरीदने वाले उपभोक्ताओं को भी अनुबंध रद्द करने या कीमत कम करने का वैधानिक अधिकार है।
मुख्य उपचार इस प्रकार हैं:
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मरम्मत या प्रतिस्थापन : नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:21 के तहत माल का खरीदार मरम्मत, प्रतिस्थापन या लापता वस्तु की डिलीवरी की मांग कर सकता है।
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मूल्य में कमी : अनुच्छेद 7:22 के तहत, एक उपभोक्ता खरीदार दोष के अनुपात में कीमत कम कर सकता है।
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अनुबंध की समाप्ति : यदि दोष इतना गंभीर हो कि अनुबंध समाप्त करना उचित हो, तो क्रेता अनुबंध समाप्त कर सकता है; मामूली दोष इसके अंतर्गत नहीं आता।
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क्षतिपूर्ति : अनुबंध के उल्लंघन से संबंधित सामान्य नियमों के तहत क्रेता नुकसान के लिए मुआवजे का दावा कर सकता है, जैसे कि मरम्मत लागत या मूल्य में कमी।
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गलती के कारण अनुबंध रद्द करना (द्वालिंग) : यदि विक्रेता ने किसी ऐसे तथ्य के बारे में चुप्पी साध रखी हो जिसका खुलासा उसे करना चाहिए था, तो खरीदार कुछ मामलों में अनुबंध को रद्द कर सकता है।
क्षतिपूर्ति के दावे के लिए आमतौर पर यह आवश्यक होता है कि विक्रेता को लिखित चूक सूचना (इंगब्रेकेस्टेलिंग) के माध्यम से प्रदर्शन करने का उचित अवसर दिया जाए, जब तक कि प्रदर्शन करना असंभव न हो गया हो। न्यायालय दोष की प्रकृति, विक्रेता को क्या जानकारी थी और बिक्री के समय दोनों पक्ष क्या उम्मीद कर सकते थे, इन सभी बातों पर विचार करेगा।
नीचे दी गई तालिका में मुख्य उपचारों का सारांश दिया गया है।
| उपाय | इससे क्या हासिल होता है |
|---|---|
| मरम्मत या प्रतिस्थापन | विक्रेता दोष का निवारण करता है या अनुरूप वस्तु वितरित करता है (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:21) |
| मूल्य में कमी | दोष के अनुपात में कीमत कम की जाती है (उपभोक्ताओं के लिए: अनुच्छेद 7:22) |
| हर्जाना | विक्रेता खराबी के कारण हुए मरम्मत खर्च और अन्य नुकसान की भरपाई करता है। |
| समाप्ति | सौदा रद्द कर दिया जाता है और दोनों पक्ष प्राप्त की गई वस्तुएं लौटा देते हैं; केवल उन वस्तुओं के लिए जिनमें गंभीर दोष हों और वापसी उचित हो। |
अनुबंध की शर्तें जोखिम को कैसे स्थानांतरित करती हैं?
अनुबंध की शर्तें छिपे हुए दोषों के जोखिम का कुछ हिस्सा विक्रेता से खरीदार पर स्थानांतरित कर सकती हैं, लेकिन वे जानबूझकर दोष छिपाने वाले विक्रेता की रक्षा नहीं कर सकतीं। प्रत्येक शर्त की शब्दावली यह निर्धारित करती है कि उसका दायरा कितना होगा।
एक मानक डच मकान खरीद समझौते में, विक्रेता आमतौर पर केवल इस बात की गारंटी देता है कि संपत्ति एक सामान्य आवासीय उपयोग के लिए उपयुक्त है। इससे आगे किसी भी प्रकार का उपयोग, जैसे कि कार्यालय के रूप में उपयोग या फ्लैटों में रूपांतरण, खरीदार के जोखिम पर होता है, जब तक कि अन्यथा समझौता न किया गया हो। पुराने मकानों के लिए, आयु संबंधी खंड (ouderdomsclausule) आम है। इसमें कहा गया है कि इमारत की गुणवत्ता नई संपत्ति की तुलना में कम है और खरीदार इसे स्वीकार करता है। न्यायालय आमतौर पर ऐसे खंडों को प्रभावी मानते हैं, लेकिन वे विक्रेता द्वारा दी गई जानकारी और कथनों के आधार पर इनकी व्याख्या करते हैं।
खरीददार के जांच करने के कर्तव्य का पालन हुआ या नहीं, यह भी परिस्थितियों पर निर्भर करता है। जो खरीददार सीलन के संकेत देखता है और उसके बारे में पूछताछ नहीं करता, या जो स्पष्ट रूप से पुरानी छत का निरीक्षण नहीं करवाता, उसके लिए दावा करना मुश्किल होगा। वहीं, जिस खरीददार ने कोई विशेष प्रश्न पूछा और उसे संतोषजनक उत्तर मिला, वह सैद्धांतिक रूप से उस उत्तर पर भरोसा कर सकता है, भले ही गहन निरीक्षण से समस्या का पता चल जाता।
व्यापारिक लेन-देन में, पक्षकार अक्सर विशिष्ट वारंटी और दावों पर सीमा या समय सीमा तय करते हैं। एक पेशेवर विक्रेता जो सामान्य नियम और शर्तों का उपयोग करता है, उसे अनुचित रूप से बोझिल खंडों से संबंधित नियमों को भी ध्यान में रखना चाहिए, विशेष रूप से उपभोक्ताओं के प्रति।
किसी उत्पाद में खराबी का पता चलने पर खरीदार को क्या करना चाहिए?
खराबी को रिकॉर्ड करें, विक्रेता को यथाशीघ्र लिखित रूप में सूचित करें और महंगे मरम्मत कार्य करवाने से पहले सलाह लें। समय रहते कार्रवाई करने से आपका दावा और आपके साक्ष्य दोनों सुरक्षित रहते हैं।
आप इस खराबी को कैसे रिकॉर्ड करते हैं?
समस्या का पता चलते ही, मरम्मत शुरू होने से पहले ही सबूत इकट्ठा कर लें। सबूत के बिना यह साबित करना मुश्किल है कि खराबी डिलीवरी के समय मौजूद थी और उसे ठीक करने में कितना खर्च आएगा।
उपयोगी साक्ष्य में शामिल हैं:
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दिनांकित तस्वीरें और वीडियो रिकॉर्डिंग
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किसी स्वतंत्र विशेषज्ञ द्वारा दी गई रिपोर्ट , जैसे कि घर के लिए संरचनात्मक सर्वेक्षक या मशीनरी के लिए तकनीकी विशेषज्ञ।
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बिक्री संबंधी दस्तावेज : खरीद समझौता, लिस्टिंग, विक्रेता की प्रश्नावली और कोई भी निरीक्षण रिपोर्ट
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विक्रेता से रखरखाव और मरम्मत संबंधी रिकॉर्ड प्राप्त हुए।
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विक्रेता के साथ सभी पत्राचार , जिसमें बिक्री से पहले आदान-प्रदान किए गए संदेश भी शामिल हैं।
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कम से कम एक ठेकेदार से मरम्मत के लिए कोटेशन प्राप्त करें
विशेषज्ञ रिपोर्ट अक्सर निर्णायक साबित होती है। इससे खराबी का कारण, डिलीवरी के समय खराबी मौजूद थी या नहीं और सामान्य निरीक्षण में दिखाई दे रही थी या नहीं, यह सब पता चल सकता है। मरम्मत करने से पहले विक्रेता को खराबी की जांच करने का अवसर दें, जब तक कि आगे की क्षति को रोकने के लिए तत्काल उपाय आवश्यक न हों।
आप कौन से उपाय चुन सकते हैं?
सही समाधान दोष, बिक्री के प्रकार और आप क्या हासिल करना चाहते हैं, इस पर निर्भर करता है। अधिकतर मामलों में, खरीदार विक्रेता से मरम्मत करने या मरम्मत की लागत का भुगतान करने के लिए कहकर शुरुआत करता है।
मुख्य विकल्प हैं:
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मरम्मत या प्रतिस्थापन : विक्रेता से दोष को दूर करने या अनुरूप वस्तु वितरित करने का अनुरोध करना।
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मरम्मत लागत की वसूली : मरम्मत की लागत को हर्जाने के रूप में दावा करना
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मूल्य में कमी : दोष की भरपाई के लिए मूल्य का एक हिस्सा वापस लेना
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अनुबंध की समाप्ति : अनुबंध को समाप्त करना यदि दोष गंभीर हो।
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अतिरिक्त नुकसान के लिए हर्जाना : उदाहरण के लिए, जब तक घर में रहना संभव न हो, तब तक किराए का खर्च।
आम तौर पर आपको अपने दावे के आधार पर तथ्यों को साबित करना होगा। कई विवाद विशेषज्ञ रिपोर्टों के आदान-प्रदान के बाद सुलझ जाते हैं। यदि कोई समझौता नहीं होता है, तो मामला दीवानी अदालत में जाता है, और अदालत द्वारा एक विशेषज्ञ नियुक्त किया जा सकता है।
कौन-कौन सी समय सीमाएं लागू होती हैं?
दोष का पता चलने के बाद आपको उचित समय के भीतर विक्रेता को सूचित करना होगा, और फिर उस सूचना के दो साल के भीतर अपना दावा प्रस्तुत करना होगा। ये नियम नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:23 में उल्लिखित हैं।
विवरण महत्वपूर्ण हैं:
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सूचना : यदि खरीदार दोष का पता चलने के बाद उचित समय के भीतर या उचित रूप से पता चल जाने के बाद विक्रेता को सूचित नहीं करता है, तो वह दोष पर भरोसा करने का अधिकार खो देता है।
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उपभोक्ता : उपभोक्ता बिक्री में, खोज के दो महीने के भीतर सूचना देना हमेशा समय पर माना जाता है।
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विक्रेता का ज्ञान : यदि संपत्ति में वह गुणवत्ता नहीं है जिसके बारे में विक्रेता ने कहा था कि उसमें है, या दोष उन तथ्यों से संबंधित है जिनके बारे में विक्रेता जानता था या उसे जानना चाहिए था लेकिन उसने खुलासा नहीं किया, तो उचित समय केवल वास्तविक खोज के समय से शुरू होता है।
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समय सीमा : नोटिस दिए जाने के दो साल बाद दावे समय-बाधित हो जाते हैं। खरीदार अभी भी कीमत में कमी या हर्जाने को कीमत के भुगतान के दावे के बचाव के रूप में उठा सकता है।
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इरादा : विक्रेता के इरादे के कारण यदि खरीदार अपने अधिकारों का प्रयोग नहीं कर सकता है, तो दो साल की अवधि लागू नहीं होती है।
लिखित सूचना दें, खराबी का स्पष्ट वर्णन करें और भेजने का प्रमाण रखें। सूचना देने के लिए एक संक्षिप्त ईमेल या पत्र पर्याप्त है; इसमें पूरी शिकायत दर्ज करने की आवश्यकता नहीं है।
खरीददार खरीदारी से पहले भी जोखिम को कम कर सकता है, उदाहरण के लिए:
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हस्ताक्षर करने से पहले एक स्वतंत्र निरीक्षण करवाना
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विक्रेता से भरा हुआ प्रश्नावली फॉर्म और उसमें मौजूद सभी रिपोर्टें मांगना।
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खरीद समझौते में विशिष्ट वारंटी पर सहमति देना
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किसी भी असामान्य दिखने वाली चीज़ के बारे में लक्षित प्रश्न पूछना
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खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले उसकी समीक्षा करवा लें।
विक्रेता अपनी देनदारी को कैसे सीमित कर सकता है?
विक्रेता अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले लिखित रूप में अपनी जानकारी का खुलासा करके मुख्य रूप से अपनी देनदारी सीमित करता है। अनुबंध की स्पष्ट शर्तें मददगार होती हैं, लेकिन वे उस विक्रेता की रक्षा नहीं करतीं जिसने किसी ज्ञात दोष के बारे में चुप्पी साधे रखी हो।
विक्रेता को क्या रिकॉर्ड करना चाहिए और क्या खुलासा करना चाहिए?
बिक्री से पहले सभी आवश्यक दस्तावेज़ एकत्र कर लें और उन्हें खरीदार के साथ साझा करें। बाद में कोई विवाद उत्पन्न होने पर, आपके द्वारा दी गई जानकारी का लिखित रिकॉर्ड ही सबसे अच्छा प्रमाण होगा।
उपयोगी दस्तावेजों में निम्नलिखित शामिल हैं:
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रखरखाव के रिकॉर्ड
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निरीक्षण और सर्वेक्षण रिपोर्ट
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संपत्ति या वस्तु का इतिहास , जिसमें पहले की समस्याएं भी शामिल हैं।
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मरम्मत और नवीनीकरण के बिल और दस्तावेज़
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पर्यावरण या संरचनात्मक रिपोर्टें , जैसे कि मिट्टी या एस्बेस्टस सर्वेक्षण।
ज्ञात दोषों को लिखित विवरण पत्र या विक्रेता के प्रश्नावली में दर्ज करें और खरीद समझौते में इसका उल्लेख करें। दोष का जितना अधिक स्पष्ट वर्णन होगा, खरीदार के लिए बाद में यह तर्क देना उतना ही कठिन होगा कि उसे इसकी जानकारी नहीं थी। "कुछ मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है" जैसी अस्पष्ट टिप्पणी से कोई खास बचाव नहीं मिलता।
क्या अपवर्जन खंड विक्रेता की रक्षा कर सकता है?
अपवाद खंड विक्रेता को उन दोषों से सुरक्षा प्रदान कर सकता है जिनके बारे में उसे जानकारी नहीं थी, लेकिन आमतौर पर उन दोषों से नहीं जिनके बारे में उसे जानकारी थी और उसने खुलासा नहीं किया। एक सामान्य खंड जिसमें क्रेता "संपत्ति को जैसी है वैसी ही स्वीकार करता है" का अर्थ संकीर्ण रूप से लिया जाता है।
विक्रेता के लिए व्यावहारिक कदम इस प्रकार हैं:
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संपत्ति को बाजार में बेचने से पहले उसका निरीक्षण करवाना
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खरीद समझौते की समीक्षा किसी वकील से करवाएं।
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प्रत्येक बिक्री के लिए एक मानक प्रकटीकरण प्रक्रिया का उपयोग करना
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खरीदार को दी गई सभी जानकारी की पूरी फाइल रखना
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व्यवसाय बेचने वालों के लिए, यह जांचना महत्वपूर्ण है कि क्या देयता बीमा इस प्रकार के दावों को कवर करता है।
शर्तों का स्पष्ट मसौदा तैयार करें। ज्ञात दोष का नाम बताएं, स्पष्ट करें कि खरीदार इसे स्वीकार करता है, और जहां प्रासंगिक हो, दावों के लिए समय सीमा या अधिकतम सीमा पर सहमति दें। किसी विशेष दोष के बारे में स्पष्ट शर्त आमतौर पर मान्य होती है; सामान्य अपवाद कहीं कम विश्वसनीय होता है।
विक्रेता को खरीदार के सवालों का जवाब कैसे देना चाहिए?
प्रत्येक प्रश्न का उत्तर पूरी तरह और सच्चाई से दें, और संभव हो तो लिखित में दें। गलत उत्तर देने पर विक्रेता उस दोष के लिए भी उत्तरदायी हो सकता है जिसे खरीदार स्वयं खोज सकता था।
अच्छे अभ्यास में निम्नलिखित शामिल हैं:
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अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले लिखित रूप में जानकारी देना
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प्रश्नों का पूर्ण उत्तर देना और समस्याओं को कम करके आंकना।
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सभी प्रासंगिक दस्तावेजों तक पहुंच प्रदान करना
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खरीदार को पूरी तरह से निरीक्षण करने की अनुमति देना
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भाषण देने से पहले यदि आपको कुछ नया पता चलता है तो अपने पहले के कथनों को सुधारें।
समय रहते जानकारी दें। खरीदार द्वारा सौदा तय करने के बाद, नोटरी कार्यालय में पहली बार किसी खराबी का उल्लेख होने पर विवाद उत्पन्न हो सकता है। समय पर दी गई जानकारी खरीदार को पूरी जानकारी के साथ खरीद और कीमत पर निर्णय लेने में सक्षम बनाती है, जिससे विक्रेता को बाद में सुरक्षा मिलती है।
एक उदाहरण: विक्रेता जानता है कि भारी बारिश के बाद तहखाने में पानी भर जाता है और उसने एक बार इसकी मरम्मत करवा ली है। यदि विक्रेता प्रश्नावली में बाढ़ और मरम्मत का उल्लेख करता है और बिल संलग्न करता है, तो बाद में दावा सफल होने की संभावना कम है। यदि विक्रेता कुछ नहीं कहता है और खरीदार को पहली बारिश के बाद समस्या का पता चलता है, तो अनुबंध में चाहे जो भी सामान्य प्रावधान हों, सैद्धांतिक रूप से विक्रेता ही उत्तरदायी होगा।
सारांश में
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विक्रेता तब उत्तरदायी होता है जब संपत्ति में वे गुण नहीं होते जिनकी खरीदार यथोचित रूप से अपेक्षा कर सकता है (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:17)।
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विक्रेता को खरीदार के लिए महत्वपूर्ण ज्ञात दोषों का खुलासा करना होगा; खरीदार को उचित जांच करनी होगी। खुलासा करने का कर्तव्य आम तौर पर सर्वोपरि होता है।
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खरीददार को पता चलने के बाद उचित समय के भीतर विक्रेता को सूचित करना होगा (उपभोक्ताओं के लिए: दो महीने हमेशा समय सीमा होती है), और सूचना मिलने के दो साल बाद दावे समय-बाधित हो जाते हैं (अनुच्छेद 7:23)।
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मकानों की बिक्री में सामान्य उपयोग और आयु संबंधी शर्तों जैसे मानक प्रावधान जोखिम को खरीदार पर डाल देते हैं, लेकिन किसी ऐसे विक्रेता की रक्षा नहीं करते जिसने किसी ज्ञात दोष को छिपाया हो।
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दोष को रिकॉर्ड करें, लिखित में सूचित करें और सबूत रखें; विक्रेताओं को हस्ताक्षर करने से पहले लिखित में खुलासा करना चाहिए।
ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल
डच कानून के तहत छिपा हुआ दोष क्या होता है?
एक छिपा हुआ दोष वह कमी है जिसके बारे में खरीदार को जानकारी नहीं थी और खरीदते समय वह इसे आसानी से देख भी नहीं सकता था। डच कानून इसे एक असंगति मानता है: संपत्ति में वे गुण नहीं हैं जिनकी खरीदार नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:17 के तहत अपेक्षा कर सकता है।
क्या विक्रेता को बिना पूछे ही दोषों का खुलासा करना आवश्यक है?
जी हाँ। विक्रेता को खरीदार को उन सभी दोषों के बारे में बताना चाहिए जिनकी उसे जानकारी है और जो प्रासंगिक हैं, भले ही खरीदार इसके बारे में न पूछे। यदि विक्रेता किसी ज्ञात दोष के बारे में चुप रहता है, तो वह आमतौर पर खरीदार द्वारा उसे न ढूंढ पाने का बहाना नहीं बना सकता।
किसी खरीदार को छिपे हुए दोष का पता चलने पर वह क्या दावा कर सकता है?
परिस्थिति के आधार पर, खरीदार मरम्मत या प्रतिस्थापन की मांग कर सकता है, मरम्मत लागत जैसे हर्जाने का दावा कर सकता है, कीमत में कमी की मांग कर सकता है या, यदि दोष गंभीर है, तो अनुबंध समाप्त कर सकता है। खरीदार को दोष का पता चलने के बाद उचित समय के भीतर विक्रेता को सूचित करना होगा।
विक्रेता छिपे हुए दोषों के लिए दायित्व से कैसे बच सकता है?
अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले सभी ज्ञात दोषों का लिखित रूप में खुलासा करके, खुलासा की गई जानकारी का रिकॉर्ड रखकर और निर्दिष्ट दोषों के बारे में विशिष्ट खंडों पर सहमति बनाकर ऐसा किया जा सकता है। सामान्य अपवर्जन खंड उस विक्रेता को सुरक्षा प्रदान नहीं करता जिसने जानबूझकर किसी दोष को छिपाया हो।
क्या आप अपनी स्थिति को लेकर असमंजस में हैं? हमें अपनी स्थिति के बारे में बताएं। हम आपको एक कार्यदिवस के भीतर आपके विकल्पों के बारे में बता देंगे।
कैसे Law & More हम इस मामले में आपकी मदद कर सकते हैं, इसके बारे में हमारी वेबसाइट पर विस्तार से बताया गया है। अचल संपत्ति वकील इस पृष्ठ पर ज़ूम कई वीडियो ट्यूटोरियल और अन्य साहायक साधन प्रदान करता है।
