नीदरलैंड्स में किराया सुरक्षा

नीदरलैंड्स में आवासीय आवास के किरायेदार को कानून द्वारा किराया संरक्षण (हुरबेशेर्मिंग) प्राप्त है। व्यवहार में इसका अर्थ यह है कि मकान मालिक आसानी से किरायानामा समाप्त नहीं कर सकता: नोटिस केवल उन्हीं आधारों पर मान्य होता है जो डच नागरिक संहिता (बर्गरलिज्क वेटबोएक, बीडब्ल्यू) के अनुच्छेद 7:274 में विस्तृत रूप से सूचीबद्ध हैं, और तब भी किरायेदारी तब तक जारी रहती है जब तक किरायेदार सहमत न हो जाए या कोई अदालत इसे समाप्त न कर दे। सह-किरायेदार और कानूनी रूप से स्वीकृत उप-किरायेदार भी इस संरक्षण के पात्र हैं।

रहने की जगह किसे कहते हैं?

किराया सुरक्षा तभी लागू होती है जब किराए पर दी गई संपत्ति रहने की जगह (वूनरुइम्टे) की श्रेणी में आती हो। अनुच्छेद 7:233 बीडब्ल्यू के अनुसार, रहने की जगह एक निर्मित अचल संपत्ति है जिसे स्वतंत्र या गैर-स्व-निहित आवास, कारवां या स्थायी निवास के लिए निर्धारित पिच के रूप में किराए पर दिया जाता है। किराया सुरक्षा के प्रयोजन के लिए स्वतंत्र और गैर-स्व-निहित आवास के बीच कोई और अंतर नहीं किया जाता है।

इस अवधारणा में अचल सहायक वस्तुएं भी शामिल हैं: ऐसी सुविधाएं जो अपनी प्रकृति से घर , कारवां या पिच से अविभाज्य रूप से जुड़ी हुई हैं, या जो किराये के समझौते के तहत इसका हिस्सा हैं। फ्लैटों के एक ब्लॉक में, इसमें सीढ़ियां, गैलरी और गलियारे, साथ ही केंद्रीय प्रतिष्ठान भी शामिल हो सकते हैं, यदि समझौते में उन्हें सार्वजनिक चरित्र के बिना स्थान के रूप में नामित किया गया हो।

अनुच्छेद 7:233 बीडब्ल्यू के अर्थ में कोई रहने की जगह नहीं है यदि यह निम्नलिखित से संबंधित है:

• रहने की जगह का अल्पकालिक उपयोगजैसे कि कोई हॉलिडे होम या एक्सचेंज हाउस। अल्प अवधि का तात्पर्य उपयोग की प्रकृति से है, न कि सहमत अवधि से;
• एक आश्रित रहने की जगहइसे व्यावसायिक स्थान के साथ किराए पर दिया जाता है। ऐसे में घर व्यावसायिक स्थान के लिए निर्धारित कानूनी नियमों का पालन करता है, न कि आवास के नियमों का।
• एक हाउसबोटजो आम तौर पर अनुच्छेद 7:233 बीडब्ल्यू की कानूनी परिभाषा में फिट नहीं बैठता है, क्योंकि इसमें आमतौर पर भूमि या बैंक से कोई स्थायी संबंध नहीं होता है।

किराया उचित है या नहीं, यह किस आधार पर निर्धारित होता है?

नियमबद्ध (सामाजिक) आवास के किरायेदारों को किराए की कीमत में संरक्षण का लाभ मिलता है। निम्नलिखित प्रारंभिक बिंदु लागू होते हैं:

• किराया आवास की गुणवत्ता के उचित अनुपात में होना चाहिए, जिसमें आवास मूल्यांकन प्रणाली (वॉनिंगवार्डेरिंग्सस्टेल्सेल, डब्ल्यूडब्ल्यूएस) के तहत मापी गई उसकी स्थिति भी शामिल है;
• किरायेदार सैद्धांतिक रूप से पट्टे की शुरुआत के छह महीने के भीतर किराया समिति (हुरकोमिसी) से प्रारंभिक किराए का आकलन करवा सकता है। किराया समिति का निर्णय बाध्यकारी होता है, लेकिन फिर भी इसे उप-जिला न्यायालय में समीक्षा के लिए प्रस्तुत किया जा सकता है।
• मकान मालिक असीमित रूप से किराया नहीं बढ़ा सकता: एक अधिकतम वार्षिक प्रतिशत लागू होता है, जिसे मंत्री द्वारा प्रत्येक वर्ष निर्धारित किया जाता है;
• किराया संरक्षण संबंधी ये वैधानिक प्रावधान अनिवार्य हैं। कानूनकिरायेदार के हित में पट्टे के समझौते में मकान मालिक इन शर्तों का उल्लंघन नहीं कर सकता।

1 जुलाई 2024 से लागू किफायती किराया अधिनियम (वेट बीटालबारे हुउर) के बाद से, आवास मूल्यांकन प्रणाली सामाजिक आवासों के लिए ही नहीं, बल्कि 186 अंकों तक बाध्यकारी है। किराये के मकान अब अपने डब्ल्यूडब्ल्यूएस स्कोर के आधार पर तीन श्रेणियों में विभाजित हैं: सामाजिक आवास (143 अंक तक), मध्यम श्रेणी के किराये के मकान (144 से 186 अंक) और मुफ्त क्षेत्र (187 अंक और उससे अधिक, जहां किराया स्वतंत्र रूप से बातचीत योग्य रहता है)। प्रत्येक श्रेणी के लिए मूल्य सीमा हर साल समायोजित की जाती है। जिस किरायेदार के मकान का स्कोर 186 अंक या उससे कम है, वह मौजूदा किरायेदारी के दौरान भी किराया समिति से लागू अधिकतम सीमा के मुकाबले किराए की जांच करने का अनुरोध कर सकता है। मंत्री प्रत्येक श्रेणी के लिए अलग-अलग अधिकतम वार्षिक किराया वृद्धि भी निर्धारित करते हैं, जो सामाजिक, मध्यम श्रेणी और मुफ्त क्षेत्र के आवासों के लिए अलग-अलग होती है।

क्या मकान मालिक किराएदारी को सीधे-सीधे समाप्त कर सकता है?

किरायेदारी समाप्ति से सुरक्षा के लिए, कानून सामाजिक, मध्यम-श्रेणी या मुक्त-क्षेत्र आवास के बीच कोई भेद नहीं करता है: रहने की जगह के प्रत्येक किरायेदार को, सिद्धांत रूप में, स्वतः ही किरायेदारी समाप्ति से सुरक्षा प्राप्त होती है। इसे प्राप्त करने के लिए कई नियम एक साथ काम करते हैं:

• अनुच्छेद 7:272 बीडब्ल्यू के अनुसार, मकान मालिक द्वारा दी गई सूचना मात्र से किरायेदारी समाप्त नहीं हो जाती।किरायेदार को सबसे पहले आपसी सहमति से पट्टा समाप्त करने का प्रयास करना चाहिए। यदि किरायेदार सहमत नहीं होता है, तो नोटिस से किराया समझौता समाप्त नहीं होता: यह जारी रहता है, और मकान मालिक को इसे समाप्त करने के लिए उप-जिला न्यायालय में याचिका दायर करनी होगी। पट्टा तभी समाप्त होता है जब न्यायालय उस दावे पर अपरिवर्तनीय निर्णय दे देता है।
• अनुच्छेद 7:271 बीडब्ल्यू के अनुसार, मकान मालिक को उचित सूचना देनी होगी और उसका कारण बताना होगा।मकान मालिक को कम से कम तीन महीने की नोटिस अवधि का पालन करना होगा, और किरायेदार द्वारा संपत्ति में रहने के प्रत्येक वर्ष के लिए एक महीने की वृद्धि की जाएगी, जो अधिकतम छह महीने तक हो सकती है। नोटिस देने वाले किरायेदार को केवल एक से तीन महीने की नोटिस अवधि का पालन करना होगा। नोटिस अवधि के साथ-साथ, समाप्ति का कारण बताना एक आवश्यक औपचारिकता है। मकान मालिक को अनुच्छेद 7:274, पैराग्राफ 1, BW में सूचीबद्ध समाप्ति के कारणों में से किसी एक पर निर्भर रहना होगा।

1. किरायेदार ने एक अच्छे किरायेदार की तरह व्यवहार नहीं किया है;
2. यह एक अस्थायी किरायेदारी से संबंधित है जो वैधानिक अपवादों में से एक के लिए अर्हता प्राप्त करती है (नीचे देखें) और इसके साथ आने वाली नोटिस शर्तों को पूरा करती है;
3. मकान मालिक को निजी उपयोग के लिए किराए पर ली गई संपत्ति की तत्काल आवश्यकता है, और किरायेदार अन्य उपयुक्त आवास प्राप्त कर सकता है;
4. किरायेदार नए किराये के समझौते में प्रवेश करने के लिए एक उचित प्रस्ताव को स्वीकार नहीं करता है;
5. मकान मालिक किराए पर दी गई संपत्ति को लागू पर्यावरण योजना के तहत निर्धारित उपयोग देना चाहता है (omgevingsplan);
6. यह एक आश्रित आवासीय स्थान से संबंधित है जो मकान मालिक के अपने मुख्य निवास का हिस्सा है, और किरायेदारी को समाप्त करने में मकान मालिक का हित किरायेदार के इसे जारी रखने के हित से अधिक है।

• न्यायालय केवल अनुच्छेद 7:274, पैराग्राफ 1, बीडब्ल्यू में उल्लिखित आधारों में से किसी एक के आधार पर ही किरायेदारी समाप्त कर सकता है।ये आधार संपूर्ण हैं: अदालती कार्यवाही में, किसी अन्य आधार पर किरायेदारी समाप्त करना संभव नहीं है। यदि इनमें से कोई एक आधार सिद्ध हो जाता है, तो सिद्धांततः अदालत को हितों के अलग से मूल्यांकन किए बिना मकान मालिक के दावे को स्वीकार करना होगा। अत्यावश्यक व्यक्तिगत उपयोग के आधार पर एक अपवाद लागू होता है, जहां किरायेदार की वैकल्पिक आवास खोजने की क्षमता परीक्षण का हिस्सा होती है। दावा स्वीकार होने पर, अदालत संपत्ति खाली करने की तिथि भी निर्धारित करती है। यदि मकान मालिक का दावा अस्वीकार कर दिया जाता है, तो सिद्धांततः उसी आधार पर तीन वर्षों तक उसी किरायेदारी को पुनः समाप्त नहीं किया जा सकता है।

अस्थायी किरायेदारी में क्या बदलाव आए?

किराया संरक्षण की पहले इस आधार पर आलोचना की जाती थी कि यह बहुत अधिक सख्त है और मकान मालिकों को आवास किराए पर देने से हतोत्साहित करता है। इसके जवाब में, विधायिका ने 1 जुलाई 2016 को आवास बाजार हस्तांतरण अधिनियम (वेट डोरस्ट्रोमिंग हुरमार्कट 2015) पेश किया, जिसने दो साल तक के लिए स्वतंत्र आवास और पांच साल तक के लिए गैर-स्वतंत्र आवास को किराया संरक्षण के बिना किराए पर देना संभव बना दिया: किरायेदारी अवधि समाप्त होने पर कानून के अनुसार स्वतः समाप्त हो जाती थी, और मकान मालिक को नोटिस देने की आवश्यकता नहीं होती थी।

उस नीति में अब बदलाव आ चुका है। 1 जुलाई 2024 से, स्थायी किरायेदारी अधिनियम (Wet vaste huurcontracten) के तहत अनिश्चितकालीन किरायेदारी को फिर से मानक बना दिया गया है। मकान मालिक केवल कुछ विशेष और सीमित परिस्थितियों में ही अधिकतम दो वर्ष की अस्थायी किरायेदारी दे सकता है, जैसे: किसी ऐसे किरायेदार के लिए छात्र आवास जो अस्थायी रूप से कहीं और अध्ययन करेगा, किरायेदार के अपने घर के तत्काल नवीनीकरण के दौरान आवास, आश्रय स्थल या किसी गंभीर सामाजिक आपात स्थिति से बाहर जाने वाले किरायेदारों के लिए आवास, किसी ऐसे किरायेदार को दूसरा मौका देना जिसकी पिछली किरायेदारी गंभीर उपद्रव या आपसी सहमति से समाप्त हो गई हो, परिवार का कोई जीवित सदस्य जो अनुच्छेद 7:268 BW के सामान्य उत्तराधिकार नियमों का सहारा नहीं ले सकता, या अलग हुए माता-पिता जो अपने बच्चों के करीब रहना चाहते हैं। इन परिस्थितियों के अलावा, आवासीय किरायेदारी अब फिर से अनिश्चित काल तक जारी रहती है जब तक कि मकान मालिक अनुच्छेद 7:274 BW में उल्लिखित किसी आधार का सहारा नहीं लेता।

ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल

क्या अस्थायी अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से मुझे किराया सुरक्षा का लाभ नहीं मिलेगा?

यह अनुबंध तभी लागू होता है जब वह स्थायी किरायेदारी अधिनियम के अंतर्गत वैधानिक अपवादों में से किसी एक के अंतर्गत आता हो, जैसे कि छात्र आवास या आपातकालीन नवीनीकरण के दौरान आवास। इन परिस्थितियों के अलावा, आवासीय किरायेदारी कानूनन अनिश्चित होती है, चाहे अनुबंध में कुछ भी लिखा हो।

अगर मुझे लगता है कि मेरा किराया बहुत ज्यादा है तो मैं क्या कर सकता हूँ?

यदि आपका घर निर्धारित श्रेणियों के अंतर्गत आता है, तो आप किराया समिति से आवास मूल्यांकन प्रणाली के आधार पर किराए का आकलन करने का अनुरोध कर सकते हैं। नए किराएदारी समझौते के लिए, सैद्धांतिक रूप से यह शुरुआत की तारीख से छह महीने के भीतर संभव है; मौजूदा निर्धारित किराएदारी समझौते के लिए, अनुरोध बाद में भी किया जा सकता है।

क्या किराए की सुरक्षा उप-किरायेदारों पर भी लागू होती है?

संपत्ति को कानूनी रूप से उप-किरायेदार के रूप में किराए पर देने पर मुख्य किरायेदार को किराया सुरक्षा का लाभ मिलता है। मकान मालिक की सहमति के बिना संपत्ति को उप-किरायेदार के रूप में किराए पर देना, समझौते के अनुसार, मकान मालिक के लिए मुख्य किरायेदारी समाप्त करने का आधार बन सकता है।

सारांश

• किराया संरक्षण तब लागू होता है जब कोई संपत्ति अनुच्छेद 7:233 बीडब्ल्यू के तहत रहने की जगह के रूप में योग्य हो जाती है; छुट्टी के लिए किराए पर दी जाने वाली संपत्तियां, आश्रितों के लिए आवास और हाउसबोट आमतौर पर इसके दायरे से बाहर आते हैं।
• किफायती किराया अधिनियम के तहत किराया समिति द्वारा विनियमित आवास के किरायेदारों के प्रारंभिक किराए और 186 डब्ल्यूडब्ल्यूएस अंकों तक के निरंतर किराए का परीक्षण किया जा सकता है।
• एक मकान मालिक केवल नोटिस देकर किरायेदारी समाप्त नहीं कर सकता: समझौते के बिना, केवल एक अदालत ही इसे समाप्त कर सकती है, और केवल अनुच्छेद 7:274 बीडब्ल्यू में उल्लिखित व्यापक आधारों में से किसी एक पर ही।
• 1 जुलाई 2024 के निश्चित किरायेदारी अधिनियम के बाद से, किराया सुरक्षा के बिना अस्थायी अनुबंध अपवाद हैं, नियम नहीं।

यदि मकान मालिक इस सुरक्षा के लागू होने पर विवाद करता है, तो मामला आमतौर पर अदालत में तय होता है। हमारे किरायेदारी वकील उस चरण तक पहुंचने से पहले ही स्थिति पर सलाह दे सकते हैं। अनिश्चितकालीन अनुबंधों की वापसी के बाद किरायेदारी की सुरक्षा कैसे काम करती है, इसकी विस्तृत जानकारी हमारे खुले-अंत वाले किराये के अनुबंधों पर लिखे लेख में दी गई है ।

क्या आप अपनी स्थिति को लेकर असमंजस में हैं? हमें अपनी स्थिति के बारे में बताएं। हम आपको एक कार्यदिवस के भीतर आपके विकल्पों के बारे में बता देंगे।