मकान मालिक की बाध्यता

नीदरलैंड्स में मकान मालिक के रूप में, आपके दायित्व एक ही सिद्धांत पर आधारित हैं: आपको संपत्ति उपलब्ध करानी होगी और उसे तय उपयोग के लिए उपयुक्त बनाए रखना होगा। इसका अर्थ है कि संपत्ति को अच्छी स्थिति में सौंपना, किरायेदार द्वारा बताई गई कमियों को ठीक करना और किरायेदार को संपत्ति का आनंद लेने में कोई बाधा न डालना।

दो सीमाएँ महत्वपूर्ण हैं। रोज़मर्रा के छोटे-मोटे मरम्मत कार्य किरायेदार की ज़िम्मेदारी हैं, आपकी नहीं, और किन मरम्मत कार्यों को "मामूली" माना जाएगा, यह पट्टे के अनुसार नहीं बल्कि सरकार द्वारा निर्धारित सूची के अनुसार तय होता है। आपकी मरम्मत की ज़िम्मेदारी तभी शुरू होती है जब आपको खराबी के बारे में पता चलता है - व्यवहार में, जब किरायेदार इसकी सूचना देता है - और यह सूचना मिलने के बाद ही किराए में कमी की प्रक्रिया शुरू हो सकती है।

एक मकान मालिक के रूप में आपको क्या-क्या सुविधाएं उपलब्ध करानी होंगी?

अनुच्छेद 7:203 बीडब्ल्यू आपको, मकान मालिक के रूप में, किराए पर दी गई संपत्ति को किरायेदार के लिए उपलब्ध कराने और सहमत उपयोग की आवश्यकता के अनुसार उसे उपलब्ध रखने के लिए बाध्य करता है।

यह कर्तव्य डच किरायेदारी कानून के मूल सिद्धांत से ही उत्पन्न होता है: किरायेदार को किराये के समझौते में उल्लिखित सुविधाओं का लाभ उठाने की अपेक्षा हो सकती है। इस उपलब्धता संबंधी कर्तव्य के साथ-साथ, अनुच्छेद 7:204 BW में दोषों के रखरखाव संबंधी एक अतिरिक्त कर्तव्य भी शामिल है, जिसकी चर्चा नीचे की गई है।

सहमत उपयोग में निम्नलिखित शामिल हो सकते हैं:

• स्वतंत्र या गैर-स्वयं-निहित रहने की जगह;
• रिटेल स्पेस;
• अन्य व्यावसायिक स्थान और कार्यालय, जो अनुच्छेद 7:230ए बीडब्ल्यू के पृथक शासन के अंतर्गत आते हैं।

"उपलब्ध" होने का अर्थ पट्टे में उल्लिखित उपयोग पर निर्भर करता है। आपने इस दायित्व को पूरा किया है या नहीं, इसका आकलन इस आधार पर किया जाता है कि आपने और किरायेदार ने संपत्ति के उपयोग के संबंध में पट्टे में क्या विवरण दिया है। इसलिए, अनुबंध में इच्छित उपयोग को स्पष्ट रूप से बताना और किरायेदार उस आधार पर क्या उम्मीद कर सकता है, इसे विस्तार से स्पष्ट करना महत्वपूर्ण है - किसी भी विवाद का परिणाम अक्सर इसी पर निर्भर करता है।

व्यवहार में, इसमें वे बुनियादी सुविधाएं शामिल होती हैं जिनकी किरायेदार को संपत्ति का उस विशिष्ट तरीके से उपयोग करने के लिए आवश्यकता होती है। किसी इमारत को खुदरा बिक्री के लिए उपयोग करने पर, किरायेदार काउंटर, निश्चित शेल्फ या विभाजन दीवारों की उपलब्धता की उम्मीद कर सकता है, जबकि बेकार कागज या स्क्रैप धातु के भंडारण के लिए किराए पर ली गई जगह में स्वाभाविक रूप से बहुत अलग, अधिक बुनियादी आवश्यकताएं हो सकती हैं।

किसी संपत्ति में खराबी कब मानी जाती है?

अनुच्छेद 7:204 बीडब्ल्यू के तहत, दोष एक ऐसी स्थिति, विशेषता या अन्य परिस्थिति है जो किरायेदार के कारण नहीं होती और जिसके कारण किरायेदार को उस प्रकार की सुव्यवस्थित संपत्ति से अपेक्षित आनंद नहीं मिल पाता। अनुच्छेद 7:206 बीडब्ल्यू के अनुसार, किरायेदार के अनुरोध पर आपको इसकी मरम्मत करना अनिवार्य है।

कानूनी मामलों में "उपयोग" की परिभाषा व्यापक है: इसमें संपत्ति की भौतिक स्थिति या उसके भौतिक गुणों से कहीं अधिक पहलू शामिल हो सकते हैं। किरायेदार के उपयोग को सीमित करने वाली अन्य परिस्थितियाँ भी दोष मानी जा सकती हैं, जैसे कि संपत्ति की अपेक्षित पहुँच या बाहरी दिखावट।

फिर भी, एक किरायेदार अच्छी तरह से रखरखाव वाली संपत्ति से अधिक की उम्मीद नहीं कर सकता है, और अच्छी तरह से रखरखाव का मतलब किराये की संपत्ति के प्रकार के अनुसार अलग-अलग होता है, जैसा कि कानूनी निर्णयों में बताया गया है ।

अनुच्छेद 7:204 बीडब्ल्यू के तहत, निम्नलिखित दोष नहीं हैं:

• किरायेदार की गलती या जोखिम के आधार पर उत्पन्न होने वाली कोई परिस्थिति - उदाहरण के लिए, एक मामूली मुद्दा जिसे कानूनी जोखिम आवंटन किरायेदार पर डालता है;
• किरायेदार से संबंधित कोई व्यक्तिगत परिस्थिति, जैसे कि अन्य किरायेदारों से आने वाले रोजमर्रा के शोर के प्रति असामान्य रूप से कम सहनशीलता;
• किसी तीसरे पक्ष द्वारा बिना किसी अधिकार के उत्पन्न की गई वास्तविक अशांति, जैसे कि यातायात का शोर या बगल के घर की छत से आने वाला शोर;
• बिना किसी वास्तविक व्यवधान के दावा किया गया अधिकार - उदाहरण के लिए, एक पड़ोसी जो किरायेदार के बगीचे से होकर गुजरने के अधिकार का दावा करता है, लेकिन उसका उपयोग नहीं करता है।

यदि आपका मकान मालिक अपनी आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल रहता है तो आप क्या कर सकते हैं?

यदि आप, मकान मालिक के रूप में, संपत्ति को समय पर, पूरी तरह से, या बिल्कुल भी उपलब्ध कराने में विफल रहते हैं, या यदि उसमें कोई खराबी है, तो यह आपकी ओर से एक कमी है, और यह किरायेदार को आपके खिलाफ कई उपाय करने का अधिकार देता है, जैसे कि निम्नलिखित का दावा:

• मरम्मत। किरायेदार आपसे संपत्ति समय पर और पूरी तरह से उपलब्ध कराने या खराबी को ठीक करने के लिए कह सकता है। आपको ऐसा करना होगा, जब तक कि यह असंभव न हो या इसके लिए ऐसा खर्च करना पड़े जो आपसे उचित रूप से नहीं मांगा जा सकता (अनुच्छेद 7:206(1) बीडब्ल्यू)। किरायेदार द्वारा अनुरोध किए जाने तक, आप कार्रवाई करने के लिए बाध्य नहीं हैं, और इस बीच आप स्वयं खराबी को ठीक कर सकते हैं। यदि आप मरम्मत से इनकार करते हैं, या इसे समय पर पूरा करने में विफल रहते हैं, तो किरायेदार मरम्मत की व्यवस्था कर सकता है और उचित लागत किराए से काट सकता है; इस सुरक्षा को किरायेदार के नुकसान के लिए समाप्त नहीं किया जा सकता (अनुच्छेद 7:206(3) बीडब्ल्यू)।
• किराया कम करनायह अवधि किरायेदार द्वारा दोष की विधिवत रिपोर्ट किए जाने के दिन से लेकर दोष बने रहने तक लागू रहती है (अनुच्छेद 7:207 BW)। किरायेदार न्यायालय से या कई विनियमित आवासीय किरायेदारियों के मामलों में, किराया न्यायाधिकरण (हुरकोमिसी) से इसका दावा कर सकता है। यदि किराया न्यायाधिकरण से हस्तक्षेप करने का अनुरोध किया जाता है, तो वह अनुरोध दाखिल किए जाने से अधिकतम छह महीने पहले तक ही कटौती को लागू कर सकता है, इसलिए शीघ्रता से रिपोर्ट करना और शिकायत दर्ज करना महत्वपूर्ण है।
• यदि किरायेदारी का लाभ उठाना पूरी तरह से असंभव हो जाए तो किरायेदारी समझौते को समाप्त कर दिया जाएगा। यदि कोई ऐसी खराबी हो जिसे ठीक करना मकान मालिक के लिए अनिवार्य न हो – उदाहरण के लिए, मरम्मत असंभव हो या उसके लिए इतना खर्च करना पड़े जो उनसे उचित रूप से अपेक्षित न हो – और इस खराबी के कारण किरायेदार को अपेक्षित सुख-सुविधाओं का लाभ मिलना पूरी तरह से असंभव हो जाए, तो किरायेदार और मकान मालिक दोनों लिखित रूप में, अदालत के बाहर, पट्टा समाप्त कर सकते हैं (अनुच्छेद 7:210 BW)। व्यवहार में, हर पक्ष पट्टा समाप्त करने के लिए सहमत नहीं होता, इसलिए मामला अंततः अदालत तक पहुँच सकता है।
• मुआवजायह दावा तभी मान्य होगा जब किसी खामी, जैसे कि कोई दोष, के लिए मकान मालिक भी जिम्मेदार हो। उदाहरण के लिए, यदि पट्टा शुरू होने के बाद मकान मालिक द्वारा संपत्ति का उचित रखरखाव न करने के कारण दोष उत्पन्न हुआ हो, या यदि पट्टा पर हस्ताक्षर करते समय पहले से ही कोई दोष मौजूद था और मकान मालिक को इसकी जानकारी थी, या उसे इसकी जानकारी होनी चाहिए थी, या उसने किरायेदार को बताया था कि संपत्ति में वह दोष नहीं है।

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सारांश में

• आपको संपत्ति को सहमत उपयोग के लिए उपलब्ध कराना होगा (अनुच्छेद 7:203 बीडब्ल्यू) और किरायेदार द्वारा रिपोर्ट किए जाने के बाद दोषों की मरम्मत करनी होगी (अनुच्छेद 7:206 बीडब्ल्यू)।
• दोष कोई भी ऐसी स्थिति है जो किरायेदार के कारण नहीं होती है और जो किरायेदार द्वारा यथोचित रूप से अपेक्षित आनंद को सीमित करती है (अनुच्छेद 7:204 बीडब्ल्यू)।
• यदि आप कमी करते हैं, तो किरायेदार मरम्मत की मांग कर सकता है, किराए में कमी का दावा कर सकता है, या, जहां आनंद लेना पूरी तरह से असंभव हो जाता है, पट्टा रद्द कर सकता है (अनुच्छेद 7:210 बीडब्ल्यू)।
• किराए में कमी केवल उचित सूचना दिए जाने की तारीख से ही प्रभावी होती है, और किराया न्यायाधिकरण के मामलों को केवल छह महीने तक ही पूर्वव्यापी रूप से लागू किया जा सकता है।
• यदि मकान मालिक के रूप में आपकी गलती साबित हो जाती है, तो ही मुआवजा दिया जाएगा।

ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल

अगर मैं किसी खराबी को ठीक नहीं करता/करती, तो क्या किरायेदार किराया देना बंद कर सकता है?

नहीं। किरायेदार एकतरफा किराया नहीं रोक सकता। इसके बजाय, किरायेदार आनुपातिक किराया कटौती का दावा कर सकता है, या आपको मरम्मत का मौका देने के बाद, मरम्मत की व्यवस्था कर सकता है और उचित लागत को किराए से काट सकता है (अनुच्छेद 7:206(3) बीडब्ल्यू)।

छोटे-मोटे, रोजमर्रा के मरम्मत कार्यों के लिए कौन जिम्मेदार है?

कानून में इस उद्देश्य के लिए निर्धारित नियमों के अनुसार, रोजमर्रा की छोटी-मोटी मरम्मत का काम किरायेदार का होता है, न कि मकान मालिक का – न कि पट्टे में जो कुछ भी लिखा हो।

अगर मैं संपत्ति को उपलब्ध कराने से पूरी तरह इनकार कर दूं तो क्या होगा?

किरायेदार अदालत के माध्यम से अनुपालन की मांग कर सकता है, साथ ही किराए में कमी की मांग कर सकता है या, यदि इससे उपयोग करना पूरी तरह से असंभव हो जाता है, तो अनुच्छेद 7:210 बीडब्ल्यू के तहत पट्टे को भंग करने की मांग कर सकता है।

क्या किरायेदार को किसी खराबी की रिपोर्ट एक विशेष तरीके से करनी चाहिए?

कानून में कोई निर्धारित प्रारूप नहीं है, लेकिन व्यवहार में स्पष्ट लिखित सूचना महत्वपूर्ण होती है: इससे वह तारीख तय हो जाती है जब मकान मालिक को दोष के बारे में जानकारी मानी जाती है, और यही तारीख मरम्मत की ज़िम्मेदारी और किराए में किसी भी तरह की कमी की शुरुआत भी होती है। एक प्रति, जहां आवश्यक हो वहां तस्वीरों के साथ, रखने से बाद में रिपोर्ट को साबित करना आसान हो जाता है।

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मकान मालिक जमा राशि और सेवा शुल्क के रूप में क्या शुल्क ले सकता है, और किन-किन चीजों का हिसाब रखना आवश्यक है, इस बारे में हमारे जमा राशि और सेवा शुल्क संबंधी लेख में विस्तार से बताया गया है ।

क्या आप अपनी स्थिति को लेकर असमंजस में हैं? हमें अपनी स्थिति के बारे में बताएं। हम आपको एक कार्यदिवस के भीतर आपके विकल्पों के बारे में बता देंगे।