एरफपाच्ट, जिसे आमतौर पर भूमि पट्टा या दीर्घकालिक पट्टा के रूप में अनुवादित किया जाता है, एक वास्तविक अधिकार है जो धारक को आवधिक भूमि किराया के भुगतान के बदले में किसी अन्य व्यक्ति की भूमि को धारण करने और उपयोग करने का हकदार बनाता है। धारक इस अधिकार को बेच सकता है, गिरवी रख सकता है और वसीयत कर सकता है, लेकिन भूमि स्वयं अनुदानकर्ता की संपत्ति बनी रहती है, जो अक्सर एक नगरपालिका होती है।
वैधानिक आधार
यह अधिकार सिविल संहिता के अनुच्छेद 5:85 से शुरू होने वाले अनुच्छेद 5.7 द्वारा शासित है। वैधानिक नियम मुख्य रूप से डिफ़ॉल्ट नियम हैं: अनुदान विलेख और उससे जुड़ी सामान्य शर्तें अवधि, भूमि किराया, अनुमत उपयोग और समाप्ति पर क्या होगा, यह निर्धारित करती हैं। अनुच्छेद 5:99 समाप्ति पर धारक को मुआवजे का प्रावधान करता है, और अनुच्छेद 5:87 अनुदानकर्ता को दीर्घकालिक भुगतान न करने जैसी गंभीर चूक के मामले में अनुबंध समाप्त करने की अनुमति देता है।
यह व्यवहार में कैसे काम करता है
पुराने शहरों में नगरपालिका द्वारा भूमि पट्टे पर देने का वर्चस्व है। Amsterdam सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि जहां आवधिक संशोधन वाली सतत प्रणाली को स्थायी भूमि पट्टे द्वारा प्रतिस्थापित कर दिया गया है। दो महत्वपूर्ण कारक हैं भूमि किराए की समीक्षा प्रक्रिया और अवधि के अंत में स्थिति। दशकों तक चलने वाला और बहुत पहले तय किया गया किराया वाला अधिकार समीक्षा के समय तेजी से बढ़ाया जा सकता है, और ऋणदाता केवल उसी अधिकार के लिए वित्तपोषण करेंगे जिसकी शेष अवधि बंधक अवधि से काफी अधिक हो।
गलती कहाँ होती है?
खरीदार मौजूदा ज़मीनी किराए को देखते हैं, समीक्षा तिथि को नहीं। तीन साल में ज़मीन के मूल्य से जुड़े एक सूत्र के आधार पर संशोधित होने वाला किराया कई गुना बढ़ सकता है। दूसरा महत्वपूर्ण बिंदु सामान्य शर्तें हैं: पुराने समझौतों में उपयोग पर प्रतिबंध, बदलाव और यहां तक कि बिक्री के लिए भी सहमति की आवश्यकता, और ऐसे प्रावधान शामिल होते हैं जो भवन के अवशिष्ट मूल्य को अनुदानकर्ता को देय बनाते हैं। अंत में, समाप्ति के करीब पहुंच चुके अधिकार को बेचना और वित्तपोषित करना मुश्किल होता है, जिससे समाप्ति तिथि से काफी पहले ही मूल्यांकन प्रभावित होता है।
संबंधित शर्तें
स्वामित्व , सुगमता अधिकार और अपार्टमेंट अधिकार का हस्तांतरण ।
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