नीदरलैंड्स में छत को हुए नुकसान की ज़िम्मेदारी मूल रूप से भवन के मालिक की होती है। डच नागरिक संहिता (बर्गरलिज्क वेटबोएक) के अनुच्छेद 6:174 के अनुसार, यदि कोई संरचना उचित मानकों को पूरा नहीं करती है और उस कमी के कारण कोई खतरा उत्पन्न होता है, तो मालिक बिना किसी दोष के प्रमाण के भी उत्तरदायी होता है। छत से पानी टपकना, हवा के झोंके से टाइल का खिसक जाना और नाली का टूट जाना, ये सभी इस नियम के अंतर्गत आते हैं। दोष तभी प्रासंगिक होता है जब मालिक किरायेदार, ठेकेदार या बीमाकर्ता के खिलाफ कानूनी कार्रवाई करना चाहता है।
वह एक नियम हर मामले का निपटारा नहीं करता। अंततः मालिक को लागत वहन करनी होगी या नहीं, यह छत की स्थिति, पट्टा या विभाजन विलेख में क्या लिखा है, क्या भवन निर्माण में किसी पेशेवर ने काम किया था, और कौन सी नीतियां लागू हैं, इन सब पर निर्भर करता है। यह लेख इन सभी पहलुओं, परिणाम तय करने वाले साक्ष्यों और दावे की वैधता की परवाह किए बिना उसे समाप्त करने वाली समय-सीमाओं का विस्तृत विवरण देता है।
छत के नुकसान की भरपाई कौन करेगा, यह तय करने वाले डच नियम
नियमों के तीन समूह परस्पर क्रिया करते हैं। पहला अनुच्छेद 6:174 बीडब्ल्यू के तहत सख्त दायित्व है। दूसरा पट्टे के नियमों के तहत मकान मालिक का संविदात्मक रखरखाव दायित्व है। तीसरा सार्वजनिक कानून निर्माण मानक है, जो स्वयं पीड़ित को दावा करने का अधिकार नहीं देता है, लेकिन छत को दोषपूर्ण घोषित करने में इसका महत्वपूर्ण योगदान होता है।
दोषपूर्ण संरचना के लिए सख्त दायित्व
अनुच्छेद 6:174 BW एक जोखिम दायित्व नीति है: दायित्व दोषी आचरण के बजाय जोखिम से जुड़ा होता है। दावेदार को तीन बातें साबित करनी होंगी: संरचना उन आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती जो परिस्थितियों में इसके लिए निर्धारित की जा सकती हैं; उस कमी ने व्यक्तियों या संपत्ति के लिए खतरा पैदा किया; और वह खतरा वास्तविक रूप से सामने आया, जिससे हानि हुई। मानक पूरा हुआ या नहीं, इसका मूल्यांकन वस्तुनिष्ठ रूप से किया जाता है, जिसमें भवन की आयु और कार्य, खतरे की संभावना, संभावित परिणामों की गंभीरता और सावधानियों की लागत और कठिनाई को ध्यान में रखा जाता है।
दायित्व का दायित्व किरायेदार (bezitter) पर होता है, जो सामान्यतः पंजीकृत स्वामी होता है। एक महत्वपूर्ण अपवाद है: यदि भवन का उपयोग व्यवसाय संचालन में किया जाता है, तो अनुच्छेद 6:181 BW के अनुसार दायित्व उस व्यवसाय के संचालक पर आ जाता है। वाणिज्यिक किराये के मामले में इसका अर्थ यह हो सकता है कि परिसर के स्वामी निवेशक के बजाय, व्यवसाय संचालित करने वाला किरायेदार घायल राहगीर के प्रति उत्तरदायी होता है।
कानूनी बचाव सीमित है। यदि मालिक को खतरे की जानकारी उस समय होती जब वह उत्पन्न हुआ, तो उस पर अपकृत्य का दायित्व नहीं बनता। व्यवहार में, यह बचाव तभी सफल होता है जब दोष वास्तव में पता न चल सके और मालिक रखरखाव और निरीक्षण की ऐसी व्यवस्था दिखा सके जिससे किसी भी तरह की कमी का पता चल जाता। दिनांकित निरीक्षण रिपोर्ट, मरम्मत के बिल और रखरखाव योजना प्रस्तुत करने वाले मालिक की स्थिति उन मालिकों से बिल्कुल अलग होती है जिनके पास ये उपलब्ध नहीं होते।
मकान मालिक का रखरखाव कर्तव्य
यदि संपत्ति किराए पर दी गई है, तो अनुच्छेद 7:204 BW एक संविदात्मक परत जोड़ता है। दोष वह स्थिति है जो किरायेदार को संपत्ति का उस तरह से आनंद लेने से रोकती है जैसा कि उसे उम्मीद थी, और छत से पानी रिसना इसका एक सर्वमान्य उदाहरण है। अनुच्छेद 7:206 BW के तहत किरायेदार मकान मालिक से दोष को दूर करने की मांग कर सकता है, और यदि मकान मालिक नोटिस दिए जाने के बाद भी ऐसा करने में विफल रहता है, तो किरायेदार मरम्मत करवा सकता है और उचित लागत किराए से काट सकता है। अनुच्छेद 7:207 BW मकान मालिक को सूचना दिए जाने के क्षण से गणना की गई उस अवधि के लिए किराए में आनुपातिक कटौती की अनुमति देता है जिसके दौरान उपयोग में कमी आई थी।
परिणामी हानि एक अलग प्रश्न है। यदि दोष मकान मालिक की गलती के कारण हुआ है, या यदि पट्टा संपन्न होने के समय दोष पहले से मौजूद था और उसे इसकी जानकारी थी या होनी चाहिए थी, तो मकान मालिक को दोष से हुई क्षति के लिए मुआवज़ा देना होगा। यही कारण है कि सूचना देने का समय इतना महत्वपूर्ण है: यह वह बिंदु निर्धारित करता है जिसके बाद मकान मालिक अनभिज्ञता का दावा नहीं कर सकता। मकान मालिक के दायित्वों का हमारा संक्षिप्त विवरण व्यापक कर्तव्य को स्पष्ट करता है।
ओमगेविंग्सवेट के तहत निर्माण मानक
सार्वजनिक कानून के तहत भवन निर्माण संबंधी आवश्यकताओं में 1 जनवरी 2024 से बदलाव किया गया। 2012 का बौवेस्लुइट कानून पुराने वॉनिंगवेट कानून के साथ वापस ले लिया गया, और अब भवनों के लिए तकनीकी आवश्यकताएं ओमगेविंग्सवेट के अंतर्गत बेसलुइट बौवेर्केन लीफोमगेविंग (बीबीएल) में शामिल हैं। बीबीएल में नए निर्माण के लिए मानक और मौजूदा भवनों के लिए अलग से, कम मानक शामिल हैं, जिसमें किसी भी व्यक्ति के लिए खतरा न पैदा करने वाली संरचना को बनाए रखने का दायित्व भी शामिल है। नगरपालिकाएं इन नियमों को लागू करती हैं और जुर्माना अदा करने का आदेश दे सकती हैं या गंभीर मामलों में भवन को बंद करने का आदेश दे सकती हैं।
बोर्ड ऑफ लिमिट (बीबीएल) का उल्लंघन होने पर मालिक स्वतः ही निजी कानून के तहत उत्तरदायी नहीं हो जाता, लेकिन यह इस बात का पुख्ता सबूत है कि छत निर्धारित मानकों को पूरा करने में विफल रही है। नगरपालिका निरीक्षण रिपोर्ट अक्सर मामले का सबसे मजबूत दस्तावेज होती है, इसलिए नगरपालिका से यह पूछना उचित होगा कि क्या ऐसी कोई रिपोर्ट उपलब्ध है।
मालिक कब उत्तरदायी होता है और बचाव कब कारगर होता है
छत को हुए नुकसान की जिम्मेदारी तय करना शायद ही कभी पूरी तरह अनिश्चित होता है। अधिकांश विवादों के लिए कुछ ही परिस्थितियाँ जिम्मेदार होती हैं, और प्रत्येक का परिणाम अनुमानित होता है।
स्थगित रखरखाव
ढीली या खिसकी हुई टाइलें, नालियों में उगते पौधे, खराब हो चुकी फ्लैशिंग, सड़ी हुई पट्टियाँ और वर्षों पुराना निरीक्षण रिकॉर्ड, ये सभी दोषपूर्ण संरचना के विशिष्ट लक्षण हैं। जहाँ ये लक्षण मौजूद हों, वहाँ घटना का कारण बनने वाला मौसम लगभग अप्रासंगिक हो जाता है: ऐसी स्थिति में छत निर्धारित मानकों को पूरा नहीं करती, और इसके परिणामस्वरूप होने वाला नुकसान हवा के बजाय दोष के कारण होता है। प्रत्यक्ष क्षति और परिणामी हानि दोनों ही मालिक पर पड़ती हैं।
तूफान और अप्रत्याशित घटना के तर्क की सीमाएं
मालिक अक्सर यह तर्क देते हैं कि छत को नुकसान नहीं हुआ, बल्कि किसी असाधारण तूफान के कारण नुकसान हुआ। यह तर्क मान्य तो है, लेकिन जितना दिखता है उतना ठोस नहीं है। नीदरलैंड्स में छत से यह अपेक्षा की जाती है कि वह वहां की हवाओं का सामना कर सके, और डच तूफानों का पूर्वानुमान लगाया जा सकता है। इसलिए, यह बचाव तभी मान्य होता है जब हवा का दबाव वास्तव में संरचना की सहनशीलता से अधिक हो, और छत अन्यथा अच्छी स्थिति में हो।
व्यवहारिक रूप से, मालिक को सबूत पेश करने होंगे: हालिया निरीक्षण रिपोर्ट, रखरखाव के बिल और इस बात की पुष्टि कि छत लागू निर्माण मानक के अनुरूप थी। KNMI से प्राप्त सटीक स्थान और समय के मौसम संबंधी डेटा से पता चलेगा कि हवा ने वास्तव में क्या प्रभाव डाला। जहां टाइलें पहले से ही ढीली थीं या फ्लैशिंग कमजोर थी, वहां अदालतें लगातार यह मानती हैं कि सामान्य रखरखाव से नुकसान को रोका जा सकता था और तूफान के तर्क को खारिज कर देती हैं।
बर्फ, पाला और अवरुद्ध जल निकासी
दो अन्य स्थितियों का उल्लेख करना आवश्यक है क्योंकि बीमाकर्ता और मालिक उन्हें अलग-अलग तरीके से देखते हैं। पत्तियों से अवरुद्ध फ्लैट छत के निकास के कारण जमा हुआ पानी लगभग हमेशा रखरखाव की कमी का परिणाम होता है, न कि किसी बाहरी कारण का। इसके विपरीत, जमा हुई बर्फ के भार से होने वाली क्षति एक वास्तविक बाहरी कारण हो सकती है, लेकिन केवल तभी जब संरचना को अपेक्षित भार वहन करने के लिए डिज़ाइन और रखरखाव किया गया हो। अपनी आयु के अंत पर पहुँच चुकी छत पर पाले से होने वाली क्षति को टूट-फूट माना जाता है।
अपार्टमेंट भवनों की छतें और VvE की भूमिका
किसी अपार्टमेंट भवन में छत, नालियाँ, चिमनियाँ और भार वहन करने वाली संरचना लगभग हमेशा साझा हिस्से होते हैं। कौन से हिस्से साझा हैं, यह विभाजन विलेख (akte van splitsing) और उसमें लागू होने वाले नियमों द्वारा निर्धारित किया जाता है; निजी स्वामित्व आमतौर पर अपार्टमेंट के अंदर की तैयार सतह पर समाप्त हो जाता है। इसका परिणाम यह होता है कि पूरी तरह से व्यक्तिगत प्रभाव डालने वाले रिसाव का कारण सामूहिक होता है।
अपार्टमेंट मालिकों का भवन पर संयुक्त स्वामित्व है, और वेरिनिगिंग वैन ईगेनार्स (वीवीई, मालिकों का संघ) साझा क्षेत्रों का प्रबंधन करता है और भवन का बीमा करवाता है। छत में खराबी से संबंधित कोई भी दावा वीवीई को भेजा जाता है, और लागत सेवा शुल्क के माध्यम से सामूहिक रूप से वहन की जाती है। एक व्यक्तिगत अपार्टमेंट मालिक केवल तभी उत्तरदायी होता है जब विलेख में स्पष्ट रूप से छत का कोई हिस्सा, उदाहरण के लिए पेंटहाउस से जुड़ा हुआ रूफटॉप टैरेस, उस मालिक को आवंटित किया गया हो। नीदरलैंड्स में अपार्टमेंट अधिकारों और वीवीई पर हमारा लेख इस विभाजन को अधिक विस्तार से समझाता है।
प्रत्येक सामुदायिक एवं सामुदायिक संस्था (वीवीई) को साझा क्षेत्रों के भविष्य के रखरखाव के लिए एक आरक्षित निधि बनाए रखनी चाहिए। वार्षिक अंशदान भवन के पुनर्स्थापन मूल्य का कम से कम आधा प्रतिशत होना चाहिए, जब तक कि संस्था का अंशदान पांच वर्ष से अधिक पुरानी न हो, ऐसी दीर्घकालिक रखरखाव योजना पर आधारित न हो। ऐसी वीवीई संस्था जिसके पास इनमें से कोई भी योजना नहीं है, वह न केवल खराब ढंग से संचालित है, बल्कि छत बदलने की आवश्यकता पड़ते ही यह कमी स्पष्ट हो जाती है, और सदस्यों को एक विशेष शुल्क का सामना करना पड़ता है।
रखरखाव संबंधी निर्णय आम सभा द्वारा लिए जाते हैं, और आवश्यक बहुमत विलेख और नियमों के अनुसार होता है। यहीं पर तत्काल मरम्मत कार्य अटक जाते हैं। यदि कोई अपार्टमेंट मालिक निर्णय प्राप्त नहीं कर पाता है, तो उसे प्रतीक्षा करने की आवश्यकता नहीं है: अनुच्छेद 5:121 BW उन्हें याचिका द्वारा उप-जिला न्यायालय (कैंटनरेक्टर) से कार्य करने या सभा द्वारा अस्वीकृत निर्णय लेने के लिए वैकल्पिक प्राधिकरण प्राप्त करने का अनुरोध करने की अनुमति देता है। यदि रिसाव से लगातार क्षति हो रही है, तो आपातकालीन उपायों को लागू करने के लिए संक्षिप्त कार्यवाही (कोर्ट गेडिंग) भी साथ-साथ चलाई जा सकती है। तस्वीरें, नमी की मात्रा और छत की मरम्मत करने वाले की रिपोर्ट ही न्यायालय को यह विश्वास दिलाती हैं कि क्षति आसन्न है। गृहस्वामी संघ द्वारा अपने कर्तव्यों का पालन न करने पर क्या करना चाहिए, इस विषय पर हमारा लेख सभी उपायों को विस्तार से बताता है।
मकान मालिक और किरायेदार: मरम्मत कौन करेगा और भुगतान कौन करेगा?
बाहरी दुनिया के प्रति, मालिक अनुच्छेद 6:174 बीडब्ल्यू के तहत या संचालित व्यवसाय अनुच्छेद 6:181 बीडब्ल्यू के तहत पूरी तरह से उत्तरदायी रहता है। मकान मालिक और किरायेदार के बीच कोई भी समझौता बाद में उनके आपसी समझौते के तहत तय किया जाता है।
दोनों पक्षों के बीच, अनुच्छेद 7:217 BW के अनुसार किरायेदार को Besluit kleine herstellingen में सूचीबद्ध छोटे-मोटे मरम्मत कार्य स्वयं के खर्च पर करवाने होंगे: बिना किसी जोखिम के सुलभ नालियों और ड्रेनों की सफाई, सामान्य परिस्थितियों में टूटी हुई टाइलों को बदलना, और इसी तरह के दैनिक कार्य। सभी संरचनात्मक कार्य, और छत का पूरा आवरण, मकान मालिक की जिम्मेदारी रहेगी। यदि किरायेदार किसी छोटे-मोटे मरम्मत कार्य की उपेक्षा करता है, तो वह तीसरे पक्ष को होने वाले नुकसान के लिए उत्तरदायी नहीं होगा; इसके लिए पहले मकान मालिक जिम्मेदार होगा और फिर किरायेदार को आदेश में आवंटित सीमित राशि वसूल कर सकता है।
यदि किरायेदार ने अपने आचरण से समस्या उत्पन्न की है, तो स्थिति बदल जाती है। अनुच्छेद 7:218 BW के अनुसार, किरायेदार अपनी गलती से पट्टे पर दी गई संपत्ति को हुए नुकसान के लिए उत्तरदायी है, और यह मान लिया जाता है कि नुकसान उसी के कारण हुआ है। इस अनुमान का एक अपवाद है जो यहाँ अत्यंत महत्वपूर्ण है: यह आग से हुए नुकसान या पट्टे पर दी गई संपत्ति के बाहरी हिस्से को हुए नुकसान पर लागू नहीं होता है। इसलिए, छत के मामले में, मकान मालिक जो किरायेदार को दोषी ठहराता है, उसे यह साबित करना होगा कि किरायेदार ने ही नुकसान किया है, न कि इसके विपरीत। सैटेलाइट डिश के लिए ड्रिलिंग करना, समतल छत पर भारी सामग्री रखना या किसी इंस्टॉलेशन के लिए टाइलें हटाना ऐसी स्थितियाँ हैं जहाँ आमतौर पर यह सबूत उपलब्ध होता है।
यदि मालिक का बीमाकर्ता भुगतान करता है, तो वह उस किरायेदार के विरुद्ध प्रतिस्थापन के अपने अधिकार का प्रयोग कर सकता है जिसकी गलती से हानि हुई हो। अनुच्छेद 7:962 ब्रिटिश कानून के अनुसार, यह अधिकार केवल बीमित व्यक्ति के करीबी व्यक्तियों के एक सीमित समूह के विरुद्ध ही लागू होता है, और किरायेदार उस समूह में शामिल नहीं है। यही कारण है कि दोनों पक्षों को किसी घटना के बाद की बजाय उससे पहले ही अपने देयता बीमा की जाँच कर लेनी चाहिए।
ठेकेदार, नई छतें और हाल ही में निर्मित घर
जब किसी नई छत (जिसकी हाल ही में मरम्मत या नवीनीकरण किया गया हो) से पानी टपकने लगता है, तो सवाल इमारत की स्थिति से हटकर काम की गुणवत्ता पर आ जाता है।
छत निर्माण ठेकेदार, ब्रिटिश कोलंबिया अधिनियम (BW) के अनुच्छेद 7:750 और उसके बाद के अनुच्छेदों के अंतर्गत कार्य अनुबंध का पालन करता है। कार्य सौंपते समय, ठेकेदार उन दोषों के लिए सैद्धांतिक रूप से उत्तरदायी नहीं होता है जिन्हें ग्राहक को उस समय उचित रूप से पता होना चाहिए था, यही कारण है कि लिखित आपत्तियों की सूची के साथ कार्य सौंपते समय निरीक्षण करना महत्वपूर्ण है। 1 जनवरी 2024 से प्रभावी हुए वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन के निजी-कानून भाग के अंतर्गत आने वाले निर्माण अनुबंधों के लिए, स्थिति ग्राहक के पक्ष में अधिक अनुकूल है: ठेकेदार कार्य सौंपने के बाद भी उन दोषों के लिए उत्तरदायी रहता है जिनका पता कार्य सौंपते समय नहीं चला था, जब तक कि वे दोष ठेकेदार की गलती के कारण न हों। ठेकेदार का यह भी कर्तव्य है कि वह ग्राहक को कार्य में त्रुटियों और उन सामग्रियों या योजनाओं में दोषों के बारे में सूचित करे जिनके बारे में उसे जानकारी थी या होनी चाहिए थी।
समय सीमा सख्त है लेकिन अवधि उदार है। निर्मित कार्य में किसी दोष के संबंध में दावा ग्राहक द्वारा शिकायत किए जाने के दो साल बाद समाप्त हो जाता है, और भवन के मामले में किसी भी स्थिति में डिलीवरी के बीस साल बाद समाप्त हो जाता है। समय पर शिकायत करना एक अलग शर्त है: ग्राहक को दोष का पता चलने के बाद उचित अवधि के भीतर विरोध करना होगा, और चुप्पी साधने से दावा समय सीमा के भीतर भी खारिज हो सकता है। निर्माण दोष और दायित्व तथा नवनिर्मित घरों में दोषों पर हमारे लेख इन चरणों का विस्तार से वर्णन करते हैं।
वारंटी योजनाएँ एक अतिरिक्त सुरक्षा कवच प्रदान करती हैं। कई नए बने घर मान्यता प्राप्त वारंटी योजनाओं के तहत गारंटी के साथ बेचे जाते हैं, और छत की जलरोधी क्षमता आमतौर पर योजना की शर्तों में निर्धारित वर्षों की संख्या के लिए कवर की जाती है, न कि कानून द्वारा। प्रमाणपत्र पढ़ें: सामान्य अनुबंध कानून के बजाय, योजना ही आमतौर पर सबसे तेज़ रास्ता साबित होगी।
तीसरे पक्ष इनमें से किसी भी बात से बाध्य नहीं हैं। जिस पड़ोसी की छत क्षतिग्रस्त हो गई हो या किसी राहगीर को टाइल से चोट लगी हो, वह भवन निर्माण अनुबंध में शामिल हुए बिना भी अनुच्छेद 6:174 BW के तहत मालिक के खिलाफ कार्रवाई कर सकता है। वे स्पष्ट रूप से लापरवाहीपूर्ण कार्य के मामले में अनुच्छेद 6:162 BW के तहत ठेकेदार पर भी मुकदमा कर सकते हैं, और अनुच्छेद 6:171 BW के तहत ग्राहक को अपने व्यवसाय के लिए काम करने वाले गैर-अधीनस्थ ठेकेदार की गलती के लिए भी उत्तरदायी ठहराया जा सकता है। इसके बाद मालिक ठेकेदार के खिलाफ कानूनी कार्रवाई करता है। खरीदी गई संपत्ति में छिपे दोष से पीड़ित व्यक्ति के लिए नियम बिल्कुल अलग हैं, क्योंकि उपभोक्ता बिक्री के लिए दो महीने की सूचना का नियम घर की खरीद पर लागू नहीं होता; ऐसे में खरीदार को उचित समय के भीतर शिकायत दर्ज करनी होती है।
कौन सी बीमा कंपनी पहले भुगतान करती है?
बीमा आमतौर पर पैसे प्राप्त करने का सबसे तेज़ तरीका होता है, और अधिकतर मामलों में उत्तरदायी पक्ष पर मुकदमा चलाने से पहले बीमा पॉलिसी का लाभ उठाना ही बेहतर होता है। बीमाकर्ता अक्सर भुगतान कर देते हैं और बाद में कानूनी कार्रवाई को लेकर बहस करते हैं।
भवन बीमा (ओप्स्टलवेर्ज़ेकरिंग) में छत, चिमनी और नालियों सहित पूरी इमारत को तूफान, ओलावृष्टि, बिजली गिरने, वस्तुएं गिरने और पानी के रिसाव जैसी अचानक और बाहरी घटनाओं से सुरक्षा प्रदान की जाती है। बीमा पॉलिसियों में तूफान को KNMI द्वारा जारी मौसम संबंधी चेतावनियों के बजाय हवा की गति के आधार पर परिभाषित किया जाता है, और इसकी सीमा पॉलिसी की शर्तों में निर्धारित होती है, इसलिए बीमा कवर मिलने की पुष्टि करने से पहले परिभाषा अवश्य पढ़ें। खतरों से ज़्यादा महत्वपूर्ण मानक अपवाद हैं: धीरे-धीरे होने वाली टूट-फूट, समय पर न किया गया रखरखाव, और मालिक को ज्ञात डिज़ाइन या निर्माण दोष लगभग हर जगह कवर नहीं होते हैं। यहां तक कि जहां नुकसान को कवर नहीं किया जाता है, वहां भी बीमाकर्ता आमतौर पर आगे की क्षति को रोकने या सीमित करने के लिए उठाए गए उपायों की उचित लागत, यानी बेरेडिंग्सकोस्टेन (क्षतिपूर्ति) की भरपाई करता है।
इनबोएडेलवरज़ेकरिंग (सामान बीमा) किरायेदार के सामान को कवर करता है, जो किरायेदार के लिए क्षतिग्रस्त सोफे और पानी से खराब हुए लैपटॉप के लिए भुगतान करने वाली पॉलिसी होती है। आंसप्राकेलिजकेइड्सवरज़ेकरिंग (देयता बीमा) तीसरे पक्ष द्वारा लाए गए दावों का जवाब देता है, और निजी मकान मालिक या अपार्टमेंट मालिक के लिए यह पॉलिसी किसी घायल राहगीर के दावे का जवाब देती है। व्यवसायों को यह जांचना आवश्यक है कि क्या उनका सामान्य देयता कवर उनके द्वारा उपयोग किए जाने वाले परिसर तक विस्तारित होता है, क्योंकि अनुच्छेद 6:181 BW के तहत देयता का हस्तांतरण होता है।
जहां एक से अधिक बीमा पॉलिसियां लागू होती हैं, वहां अनुच्छेद 7:961 बीडब्ल्यू लागू होता है। बीमित व्यक्ति अपनी पसंद की बीमा कंपनी से पूर्ण क्षतिपूर्ति का दावा कर सकता है, और फिर बीमा कंपनियां क्षतिपूर्ति का भार आपस में बांट लेती हैं। यह नियम इसलिए बनाया गया है ताकि पीड़ित व्यक्ति बीच में न फंसे, और जब बीमा कंपनियां एक-दूसरे पर आरोप लगाने लगें तो इसका स्पष्ट रूप से उल्लेख करना उचित है। घटना की सूचना यथाशीघ्र सभी संभावित संबंधित बीमा कंपनियों को दें: अनुच्छेद 7:941 बीडब्ल्यू के अनुसार शीघ्र सूचना देना अनिवार्य है, और विलंबित सूचना से वास्तव में प्रभावित होने वाली बीमा कंपनी भुगतान कम कर सकती है या भुगतान से इनकार कर सकती है।
दावे को साबित करना और नुकसान की गणना करना
छत को हुए नुकसान के लिए जिम्मेदारी का निर्धारण सबूतों के आधार पर किया जाता है, और अधिकांश उपयोगी सबूत कुछ ही दिनों में गायब हो जाते हैं।
तुरंत क्या सुरक्षित करना है
छत, प्रवेश द्वार, अंदरूनी हिस्से में लगे दाग और क्षतिग्रस्त हर वस्तु की तस्वीरें और वीडियो लें, साथ ही तारीख भी स्पष्ट रूप से दिखाई देनी चाहिए। KNMI से उस स्थान और समय के मौसम संबंधी जानकारी प्राप्त करें, जो अपने स्टेशनों के लिए ऐतिहासिक डेटा प्रकाशित करता है। छत की मरम्मत करने वाले मिस्त्री से कारण का लिखित निदान मांगें, केवल कोटेशन नहीं, और यदि संभव हो तो हटाई गई सामग्री को संभाल कर रखें: एक कमजोर टाइल या जंग लगा हुआ फिक्सिंग विवरण से कहीं अधिक महत्वपूर्ण है। आपातकालीन उपायों की रसीदें संभाल कर रखें। यदि कोई घायल हुआ हो या किसी वाहन को टक्कर लगी हो, तो पुलिस रिपोर्ट का घटना क्रमांक नोट करें और किसी भी गवाह का विवरण लें।
कारण दर्ज होने से पहले स्थायी मरम्मत न करें। बीमा कंपनी या अदालत द्वारा बाद में नियुक्त विशेषज्ञ पहले से बदले गए हिस्से का निरीक्षण नहीं कर सकता, और दोष साबित करने का भार दावेदार पर होता है।
प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष हानि
डच कानून वास्तविक नुकसान की भरपाई दो श्रेणियों में करता है। प्रत्यक्ष क्षति में संपत्ति की मरम्मत का खर्च शामिल है: टाइलें बदलना, प्लास्टरबोर्ड लगाना, दोबारा सजावट करना, जिसका निर्धारण बिल या विशेषज्ञ के अनुमान के आधार पर किया जाता है। अप्रत्यक्ष नुकसान में इमारत के बाहर हुई क्षति से संबंधित सभी चीजें शामिल हैं: नष्ट हुआ फर्नीचर और उपकरण, वैकल्पिक आवास, व्यावसायिक परिसर के उपयोग में असमर्थ होने के कारण हुए कारोबार का नुकसान, और नुकसान का आकलन करने और अदालत के बाहर भुगतान प्राप्त करने की उचित लागत।
क्षतिग्रस्त वस्तुओं का मूल्य हानि के समय उनके मूल्य के आधार पर निर्धारित किया जाता है, न कि नए होने पर भुगतान की गई कीमत के आधार पर। इसलिए सीमित जीवनकाल वाली वस्तुओं पर मूल्यह्रास लागू होता है। यदि मरम्मत की लागत प्रतिस्थापन से कम है, तो आमतौर पर कम राशि का मुआवजा दिया जाता है। मूल बिल, खरीद रिकॉर्ड और उपयोग में लाई जा रही वस्तुओं की तस्वीरें बीमाकर्ता को कम मूल्य निर्धारित करने से रोकती हैं। गैर-भौतिक हानि के लिए मुआवजा केवल सीमित परिस्थितियों में ही संभव है, जैसा कि नागरिक संहिता में अनुमत है, मुख्य रूप से व्यक्तिगत चोट के मामले में। गैर-भौतिक क्षति के मुआवजे पर हमारा लेख बताता है कि यह कब लागू होता है। यदि दायित्व स्थापित हो जाता है लेकिन राशि पर विवाद होता है, तो एक अलग क्षतिपूर्ति मूल्यांकन प्रक्रिया में हानि की मात्रा निर्धारित की जा सकती है ।
सीमा अवधि
क्षतिपूर्ति का दावा अनुच्छेद 3:310 BW के अधीन है: यह उस दिन से पांच साल बाद समाप्त हो जाता है जिस दिन पीड़ित पक्ष को क्षति और उसके लिए उत्तरदायी व्यक्ति दोनों की जानकारी प्राप्त हुई, और किसी भी स्थिति में क्षति के कारण हुई घटना के बीस साल बाद समाप्त हो जाता है। जागरूकता का अर्थ है दावा करने के लिए पर्याप्त वास्तविक ज्ञान, न कि अस्पष्ट संदेह, लेकिन यह सुरक्षित अनुमान है कि पानी अंदर आने के समय से ही समय सीमा शुरू हो गई थी।
अनुच्छेद 3:317 BW के तहत पांच साल की अवधि को लिखित सूचना द्वारा बाधित किया जा सकता है, जिसमें लेनदार स्पष्ट रूप से निष्पादन के अधिकार को सुरक्षित रखता है। प्रत्येक समाप्ति से पहले दोहराया गया एक पंजीकृत पत्र, बातचीत जारी रहने के दौरान दावे को जीवित रखता है। बीमाकर्ता के विरुद्ध एक अलग संविदात्मक अवधि लागू हो सकती है, इसलिए पॉलिसी की भी जांच कर लें। अनुच्छेद 93 Rv में निर्धारित वैधानिक सीमा से कम के दावों की सुनवाई कैंटनरेक्टर द्वारा की जाती है, जहां वकील की आवश्यकता नहीं होती है; बड़े दावे रेचटबैंक में जाते हैं, जहां वकील द्वारा प्रतिनिधित्व अनिवार्य है। प्रक्रियात्मक मार्ग पर मार्गदर्शन नीदरलैंड में क्षतिपूर्ति का दावा कैसे करें, इस विषय पर हमारे लेख में दिया गया है ।
किसी टाइल के रिसाव या गिरने के बाद शुरुआती दिनों में क्या करें
मालिकों और रहने वालों दोनों का यह कर्तव्य है कि वे आगे होने वाले नुकसान को सीमित करें, और यदि इस कर्तव्य की अनदेखी की गई हो तो बीमाकर्ता भुगतान कम कर सकता है।
सबसे पहले खतरे से निपटें। दरार को ढक दें, इलेक्ट्रॉनिक सामान, कलाकृतियाँ और दस्तावेज़ किसी सूखे कमरे में ले जाएँ और प्रभावित क्षेत्रों की बिजली बंद कर दें। यदि टाइलें अभी भी हिल रही हैं, तो नीचे के क्षेत्र को घेर लें और यदि जनता खतरे में है तो आपातकालीन नंबर पर कॉल करें। तिरपाल, नमीनाशक और सेवा शुल्क की रसीदें संभाल कर रखें, क्योंकि ये लागतें आमतौर पर वापस कर दी जाती हैं, भले ही बाद में मूल दावा अस्वीकार कर दिया जाए।
इसके बाद, लिखित रूप में और सही क्रम में निम्नलिखित को सूचित करें: यदि आप किरायेदार या अपार्टमेंट मालिक हैं तो मालिक या वीवीई बोर्ड को; भवन और सामान के बीमाकर्ता को; उस नगरपालिका को जहां मलबा सड़क के लिए खतरा पैदा कर रहा है; और उन पड़ोसियों को जो संरचना से रिसने वाले पानी से प्रभावित हो सकते हैं। तस्वीरों के साथ एक संक्षिप्त तथ्यात्मक सारांश भेजें और प्राप्ति की पुष्टि मांगें। ये पुष्टिकरण सूचना की तिथि निर्धारित करते हैं, जिससे किराया कटौती की शुरुआत, मकान मालिक की जानकारी और समय सीमा की गणना निर्धारित होती है।
स्थिति स्थिर हो जाने पर, कम से कम दो मरम्मत संबंधी कोटेशन प्राप्त करें और नुकसान का ब्यौरा तैयार करें। तथ्यों, कानूनी आधार और समय सीमा का उल्लेख करते हुए एक औपचारिक मांग पत्र, अधिकांश मामलों को कानूनी कार्यवाही के बिना ही सुलझा देता है और क्षतिपूर्ति के दावे के लिए आवश्यक चूक को स्थापित करता है। यदि रिसाव जारी है और जिम्मेदार पक्ष कार्रवाई नहीं कर रहा है, तो संक्षिप्त कार्यवाही के माध्यम से महीनों के बजाय कुछ ही दिनों में मरम्मत का आदेश प्राप्त किया जा सकता है। यदि विवाद केवल राशि को लेकर है, तो सामान्य कानूनी कार्यवाही ही उचित विकल्प है।
Law & More मालिकों, किरायेदारों, अपार्टमेंट मालिकों और गृहस्वामी संघों को सलाह देता है दायित्व छत की क्षति के लिए और परिणामस्वरूप हुए नुकसान की वसूलीहम दस्तावेजों की स्थिति का आकलन करते हैं, बीमा कंपनियों से संपर्क करते हैं और आवश्यकता पड़ने पर कानूनी कार्यवाही शुरू करते हैं या उसका बचाव करते हैं। यदि आपको किसी रिसाव, टूटी हुई टाइल या पड़ोसी के दावे जैसी समस्या का सामना करना पड़ रहा है, तो कृपया हमारे वकीलों से संपर्क करें।
