अचल संपत्ति की खरीद पर लगने वाला डच हस्तांतरण कर, खरीदार और उसके कारण के आधार पर अलग-अलग दरों पर लागू होता है। खरीदार द्वारा मुख्य निवास के रूप में उपयोग किए जाने वाले घर पर 2% की कम दर लागू होती है, मूल्य सीमा के भीतर पहली बार घर खरीदने वाले युवा खरीदारों को 0% की छूट मिलती है, और निवेश या किराये के लिए खरीदी गई संपत्ति पर सामान्य दर लागू होती है। दरें और मूल्य सीमा वार्षिक रूप से निर्धारित की जाती हैं, इसलिए हस्तांतरण की तिथि पर लागू दर ही मायने रखती है।
दो बिंदु सबसे अधिक विवादों का कारण बनते हैं। रियायती दर और शुरुआती छूट दोनों ही इच्छित मुख्य निवास के लिखित घोषणा पर निर्भर करती हैं, जो हस्तांतरण से पहले की जाती है और बाद में वास्तविक स्थिति के आधार पर निर्धारित की जाती है। और दर नोटरी के समक्ष सुपुर्दगी के समय निर्धारित की जाती है, न कि खरीद समझौते पर हस्ताक्षर के समय – जिससे समापन तिथि एक व्यावहारिक निर्णय के साथ-साथ एक वित्तीय निर्णय भी बन जाती है।
वर्तमान में हस्तांतरण कर की दरें क्या हैं?
2021 से, हस्तांतरण कर नए खरीदारों, मालिक-किरायेदारों और निवेशकों के लिए अलग-अलग तरीके से लागू किया जा रहा है, और तब से दरों में कई बार बदलाव हो चुके हैं। 2026 के लिए, तीन दरें एक साथ लागू होंगी, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि आपकी खरीद के लिए कौन सी दर उपयुक्त है।
यदि आप स्वयं रहने के लिए घर खरीदते हैं और शुरुआती छूट के पात्र नहीं हैं, तो आपको 2% की कम दर से कर देना होगा। यदि आप ऐसा घर खरीदते हैं जिसका उपयोग आप अपने मुख्य निवास के रूप में नहीं करेंगे, या केवल अस्थायी रूप से करेंगे – उदाहरण के लिए किराए पर देने के लिए या दूसरे घर के रूप में – तो आवासीय संपत्ति के लिए सामान्य दर लागू होगी। यह दर 1 जनवरी 2026 से घटाकर 8% कर दी गई है, जो 2025 में 10.4% थी।
कृपया ध्यान दें: व्यावसायिक परिसर और वाणिज्यिक अचल संपत्ति जैसी गैर-आवासीय संपत्तियों के लिए सामान्य दर 10.4% ही रहेगी। आवासीय संपत्ति के लिए दर में बदलाव का इस पर कोई असर नहीं पड़ेगा। शुरुआती छूट की सीमा घर के मूल्य पर निर्धारित है, जिसे हर साल समायोजित किया जाता है; 2026 के लिए यह सीमा €555,000 है।
इच्छित उपयोग के बारे में लिखित बयान आवश्यक है या नहीं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप किस दर का दावा करते हैं। मानक हस्तांतरण दस्तावेजों के अतिरिक्त, सिविल-कानून नोटरी हस्तांतरण विलेख पर हस्ताक्षर करने से पहले संबंधित घोषणा मांगेगा, क्योंकि दर उस समय निर्धारित की जाती है, न कि खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने के समय।
सामान्य दर केवल व्यावसायिक परिसरों जैसी गैर-आवासीय संपत्तियों पर ही लागू नहीं होती। यह उन आवासों के अधिग्रहण पर भी लागू होती है जिनका उपयोग मुख्य निवास के रूप में नहीं किया जाएगा, या केवल अस्थायी रूप से किया जाएगा। उदाहरणों में अवकाश गृह, माता-पिता द्वारा अपने बच्चे के रहने के लिए खरीदा गया घर, और व्यक्तियों के बजाय आवास निगमों जैसी कानूनी संस्थाओं द्वारा खरीदे गए घर शामिल हैं।
आप शुरुआती हैं या निवेशक: आप किस श्रेणी में आते हैं?
हस्तांतरण कर के संदर्भ में, आप नए खरीदार हैं या नहीं, यह केवल इस बात पर निर्भर नहीं करता कि आपने पहले कभी घर खरीदा है या नहीं। नए खरीदारों को दी जाने वाली छूट के लिए हस्तांतरण कर समायोजन संबंधी कानून में निर्धारित एक विशिष्ट और संकीर्ण मानदंड लागू होता है।
छूट प्राप्त करने के लिए यह मायने नहीं रखता कि खरीदार के रूप में आपके पास पहले से कोई घर था या नहीं। दूसरे शब्दों में, आपके द्वारा खरीदा जा रहा घर आपका पहला स्वयं का घर होना आवश्यक नहीं है, तभी आप इसके लिए पात्र हो सकते हैं।
इसके बजाय, आपको स्टार्टर के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है या नहीं, और इस प्रकार छूट मिलने की संभावना है या नहीं, यह तीन संचयी मानदंडों पर निर्भर करता है जिन्हें पूरा किया जाना चाहिए:
- तुम्हारा उम्र। संपत्ति हस्तांतरण की तिथि पर आपकी आयु 18 वर्ष या उससे अधिक होनी चाहिए, लेकिन 35 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए। आयु सीमा प्रत्येक खरीदार पर अलग-अलग लागू होती है, इसलिए यदि कोई घर संयुक्त रूप से खरीदा जाता है और खरीदारों में से एक की आयु 35 वर्ष या उससे अधिक है, तो उस खरीदार का हिस्सा छूट के लिए पात्र नहीं होगा - केवल उन्हीं खरीदारों के हिस्से छूट के पात्र होंगे जो आयु सीमा को पूरा करते हैं।
- आपने पहले कभी इस छूट का उपयोग नहीं किया है। शुरुआती छूट का उपयोग जीवन में केवल एक बार किया जा सकता है। इसकी पुष्टि के लिए, आपको स्पष्ट रूप से और बिना किसी संकोच के लिखित रूप में यह घोषित करना होगा कि आपने पहले कभी इस छूट का उपयोग नहीं किया है। यह लिखित बयान हस्तांतरण विलेख से पहले सिविल-कानून नोटरी को प्रस्तुत किया जाता है।
- आप अस्थायी निवास को छोड़कर, इस घर को अपने मुख्य निवास के रूप में उपयोग करेंगे। यह छूट केवल उन खरीदारों के लिए है जो वास्तव में घर में रहेंगे। आपको लिखित रूप में यह भी घोषित करना होगा कि घर का उपयोग आपके मुख्य निवास के रूप में किया जाएगा, न कि अस्थायी निवास के रूप में, और हस्तांतरण होने से पहले इस कथन को नोटरी को जमा करना होगा।
अस्थायी उपयोग में, उदाहरण के लिए, घर को किराए पर देना या उसे अवकाश गृह के रूप में उपयोग करना शामिल है; मुख्य निवास उपयोग में पते पर पंजीकरण करना और वहां जीवन यापन करना शामिल है। तीनों मानदंडों का मूल्यांकन घर के अधिग्रहण के समय होता है - व्यवहार में, हस्तांतरण के नोटरीकृत विलेख पर हस्ताक्षर होने के समय - और आवश्यक लिखित बयान उस समय से ठीक पहले नोटरी के पास पहुंच जाने चाहिए। यदि बाद में कोई बयान गलत पाया जाता है, तो कर अधिकारी अतिरिक्त मूल्यांकन जारी कर सकते हैं; खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने की तिथि न तो छूट के लिए और न ही लागू होने वाली दर के निर्धारण के लिए प्रासंगिक है।
एक उदाहरण
व्यवहार में अंतर को समझाने के लिए एक उदाहरण लेते हैं। मान लीजिए कि एक 28 वर्षीय खरीदार 450,000 यूरो मूल्य का घर खुद रहने के लिए खरीदता है, उसने पहले कभी शुरुआती छूट का लाभ नहीं उठाया है, और समय पर नोटरी को आवश्यक घोषणाएँ जमा कर देता है। उस पर कोई हस्तांतरण कर नहीं लगता। यदि वही खरीदार 36 वर्ष का होता, तो छूट लागू नहीं होती और उसे 2% की कम दर से कर देना पड़ता, क्योंकि वह अभी भी घर में खुद रहने का इरादा रखता है। इसके विपरीत, यदि कोई निवेशक उसी घर को किराए पर देने के लिए खरीदता है, तो आवासीय संपत्ति के लिए सामान्य दर लागू होती है: 2026 से 8%। इन दोनों परिणामों में अंतर पूरी तरह से उम्र, इच्छित उपयोग और घर के मूल्य पर निर्भर करता है - संपत्ति के बारे में किसी भी चीज़ पर नहीं।
ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल
क्या मैं शुरुआती छूट का एक से अधिक बार उपयोग कर सकता हूँ? नहीं। इस छूट का उपयोग जीवन में केवल एक बार किया जा सकता है। यदि आपने पहले किसी घर के लिए इसका उपयोग कर लिया है, तो आप इसे दोबारा दावा नहीं कर सकते, भले ही आप बाद में निर्धारित मूल्य सीमा से कम में घर खरीदें और आयु संबंधी आवश्यकता को पूरा करते हों।
यदि मैं किसी ऐसे साझेदार के साथ खरीददारी करता/करती हूँ जो आयु के आधार पर अब पात्रता मानदंडों को पूरा नहीं करता है, तो क्या होगा? आयु मानदंड प्रत्येक खरीदार पर लागू होता है। 35 वर्ष या उससे अधिक आयु के खरीदार, या जिन्होंने पहले छूट का लाभ उठाया है, उनके हिस्से को पात्र खरीदार के हिस्से की तरह छूट या कम दर का लाभ नहीं मिलता है; नोटरी प्रत्येक हिस्से पर अलग-अलग दरें लागू करेगी।
क्या दर इस बात पर निर्भर करती है कि मैं खरीद समझौते पर कब हस्ताक्षर करता हूँ? नहीं। दर और छूट दोनों का आकलन नोटरी द्वारा प्रमाणित हस्तांतरण विलेख पर हस्ताक्षर किए जाने के समय किया जाता है, न कि खरीद समझौते पर हस्ताक्षर किए जाने के समय। यही कारण है कि नियोजित समापन तिथि इस बात को प्रभावित कर सकती है कि अंततः कौन सी दर लागू होगी, उदाहरण के लिए वर्ष के अंत में दर में परिवर्तन होने पर।
सारांश में
- 2021 से, हस्तांतरण कर में स्टार्टर छूट (0%), मालिक-किरायेदारों के लिए कम दर (2%) और सामान्य दर के बीच अंतर किया जाता है।
- 1 जनवरी 2026 से, मुख्य निवास के रूप में उपयोग न की जाने वाली आवासीय संपत्ति के लिए सामान्य दर 8% है; गैर-आवासीय संपत्ति के लिए यह 10.4% बनी हुई है।
- स्टार्टर छूट के लिए आपकी आयु 18 से 34 वर्ष के बीच होनी चाहिए, आपने पहले कभी इस छूट का उपयोग नहीं किया हो, और आपका इरादा अस्थायी रूप से रहने के अलावा स्वयं उस घर में रहने का हो।
- छूट और कम दर दोनों के लिए हस्तांतरण विलेख पर हस्ताक्षर करने से पहले नोटरी को एक लिखित बयान प्रस्तुत करना आवश्यक है।
- दर और छूट का आकलन नोटरी के समक्ष हस्तांतरण के समय किया जाता है, न कि खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने के समय।
घर खरीदना नए खरीदारों और निवेशकों दोनों के लिए एक महत्वपूर्ण कदम है। क्या आप जानना चाहते हैं कि आप किस श्रेणी में आते हैं और आपको किस दर को ध्यान में रखना चाहिए? या क्या आपको छूट के लिए आवश्यक विवरण तैयार करने में मदद चाहिए?
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