नीदरलैंड्स में नवनिर्मित घरों में खामियां: दायित्व, समय सीमा और समाधान

नीदरलैंड में नवनिर्मित घरों के मामले में, निर्माण दोषों के लिए भूखंड विक्रेता नहीं बल्कि भवन निर्माण ठेकेदार जिम्मेदार होता है। 1 जनवरी 2024 से, यह जिम्मेदारी उन दोषों पर भी लागू होती है जिन्हें आपने घर सौंपते समय नहीं देखा था, बशर्ते ठेकेदार यह साबित न कर दे कि वे दोष उसके कारण नहीं हैं। व्यवहार में आपकी स्थिति का निर्धारण डिलीवरी रिपोर्ट, लिखित शिकायत दर्ज करने की शीघ्रता और क्या घर वॉनिंगबोर्ग या एसडब्ल्यूके जैसी गारंटी योजनाओं के अंतर्गत आता है, इन बातों पर निर्भर करता है। डच नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:761 अधिकतम सीमा निर्धारित करता है: आपके द्वारा विरोध दर्ज कराने के दो साल बाद दावा समाप्त हो जाता है और भवन के मामले में, डिलीवरी के बाद कम से कम बीस साल बाद दावा समाप्त हो जाता है।

यह लेख बताता है कि डच निर्माण कानून के तहत नवनिर्मित घरों में दोषों के लिए दायित्व कैसे निर्धारित किया जाता है , समय सीमा क्या है, वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन में क्या बदलाव हुए हैं, और दोष दिखाई देने पर आपको क्या करना चाहिए।

नया घर खरीदने की प्रक्रिया कैसे पूरी की जाती है

नए बने मकानों की खरीद लगभग हमेशा 'कूप-एन-आन्नेमिंगसोवरेनकोम्स्ट' के तहत होती है: एक ही दस्तावेज़ में दो अलग-अलग समझौते शामिल होते हैं। भूखंड की खरीद अचल संपत्ति की बिक्री होती है, जिसे बाद में नोटरी विलेख द्वारा हस्तांतरित किया जाता है, और मकान का निर्माण डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:750 और उसके बाद के अनुच्छेदों द्वारा शासित कार्य अनुबंध होता है। यह विभाजन महत्वपूर्ण है, क्योंकि दोनों हिस्सों के लिए अलग-अलग नियम और अलग-अलग पक्षकार होते हैं। जमीन, स्वामित्व और सीमाओं से संबंधित प्रश्न विक्रेता और अचल संपत्ति कानून से संबंधित होते हैं ; मकान से संबंधित प्रश्न निर्माण ठेकेदार से संबंधित होते हैं ।

क्योंकि बिक्री का यह हिस्सा उपभोक्ता द्वारा खरीदे गए आवास से संबंधित है, इसलिए यह लिखित में होना चाहिए और डच नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:2 खरीदार को हस्ताक्षरित समझौते की प्रति प्राप्त होने के बाद तीन दिनों की वैधानिक विचार अवधि प्रदान करता है। नए निर्माण के लिए उपयोग किए जाने वाले अधिकांश मॉडल अनुबंध इस अवधि को बढ़ाते हैं। इसका लाभ उठाएं: एक बार विचार अवधि समाप्त हो जाने के बाद, तकनीकी विवरण, चित्र और भुगतान अनुसूची तय हो जाते हैं, और ये वे मापदंड बन जाते हैं जिनके आधार पर बाद में किसी भी शिकायत का मूल्यांकन किया जाता है। हस्ताक्षर करने से पहले समीक्षा करना बाद में विवाद करने से कहीं अधिक फायदेमंद होता है।

कागजी कार्रवाई के बारे में एक चेतावनी। मौजूदा मकान की बिक्री से संबंधित कुछ शर्तें, जैसे कि उम्र से संबंधित टूट-फूट के लिए दायित्व सीमित करने वाली 'उदरडोम्सक्लॉसुले' या 'निएट-ज़ेल्फ़बेवोनिंग्सक्लॉसुले' (जो विक्रेता कभी उस संपत्ति में नहीं रहा हो), नए मकान के अनुबंध में लागू नहीं होतीं और इन्हें उसमें शामिल नहीं किया जाना चाहिए। यदि आपको ये शर्तें किसी ऐसे मकान के प्रारंभिक खरीद समझौते में मिलती हैं जो अभी तक बना नहीं है, तो पूछें कि वे वहां क्यों हैं।

नए बने घर में क्या-क्या खामियां मानी जाती हैं?

किसी भी प्रकार से निर्मित कार्य में वह कमी मानी जाएगी जो अनुबंध और लागू भवन निर्माण नियमों के अनुसार अपेक्षित गुणवत्ता से कम हो। नए निर्माण के लिए दोषों की कोई अलग वैधानिक सूची नहीं है; इसका मापदंड स्वयं अनुबंध है, विशेष रूप से तकनीकी विवरण और रेखाचित्र, साथ ही सार्वजनिक कानून के भवन निर्माण संबंधी आवश्यकताएं। ये आवश्यकताएं अब Besluit bouwwerken leefomgeving में निर्धारित हैं, जिसने 1 जनवरी 2024 को Omgevingswet के लागू होने के साथ ही Bouwbesluit 2012 का स्थान ले लिया। रेखाचित्रों के अनुरूप लेकिन भवन निर्माण नियमों के अनुरूप न होने वाला घर भी दोषपूर्ण माना जाएगा।

मुख्य अंतर दृश्य और छिपे हुए दोषों के बीच होता है, और यह अंतर समस्या की गंभीरता के बजाय डिलीवरी के समय से संबंधित होता है। एक टूटी हुई टाइल, गलत तरीके से लगा हुआ दरवाजा, खिड़की के फ्रेम में खरोंच: ये ऐसी चीजें हैं जिन्हें एक जागरूक खरीदार घर का निरीक्षण करते समय देख सकता है। प्लास्टरबोर्ड के पीछे खराब वायरिंग, फर्श की सतह में रिसाव वाला पाइप, नींव में अपर्याप्त सुदृढ़ीकरण: ये छिपे हुए दोष हैं जो बाद में, कभी-कभी वर्षों बाद ही सामने आते हैं। किसी विशेष मामले में सीमा रेखा कहाँ है, यह तथ्य का प्रश्न है, और यह काफी हद तक डिलीवरी रिपोर्ट में दर्ज जानकारी पर निर्भर करता है।

हर खामी कोई दोष नहीं होती जिसका समाधान मिल सके। निर्माण कार्य एक आवासीय इकाई के रूप में सामान्य उपयोग के लिए उपयुक्त होना चाहिए और तय किए गए मानदंडों के अनुरूप होना चाहिए, लेकिन मामूली कमियां जो उपयोग, मूल्य या सुरक्षा को प्रभावित नहीं करतीं, उनके लिए मरम्मत से अधिक खर्च की आवश्यकता नहीं होती। दूसरी ओर, गंभीर दोष होते हैं: जमीन धंसना और नींव का हिलना, भार वहन करने वाले तत्वों का ठीक से काम न करना, छत की संरचनाओं का जोखिम, खराब डिटेलिंग या मेम्ब्रेन के माध्यम से पानी का रिसाव, और असुरक्षित इंस्टॉलेशन। ये वे मामले हैं जिनमें लंबी रोक अवधि और गारंटी योजनाएं मायने रखती हैं।

भूखंड के लिए, मानदंड उसकी अनुरूपता है: डच नागरिक संहिता का अनुच्छेद 7:17 यह अनिवार्य करता है कि खरीदार को दी गई अचल संपत्ति में वे गुण होने चाहिए जिनकी उसे अपेक्षा करने का अधिकार था। दूषित मिट्टी या स्वामित्व संबंधी प्रतिबंध जैसी समस्याओं के लिए यह नियम लागू होता है, न कि छत से पानी टपकने जैसी समस्या के लिए। ध्यान दें कि डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:23 में उल्लिखित दो महीने की शिकायत अवधि का नियम चल वस्तुओं की उपभोक्ता खरीद पर लागू होता है, न कि मकान की खरीद पर; मकान के मामले में, मानक यह है कि आपको उचित समय के भीतर शिकायत करनी होगी।

वेट क्वालिटीइट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन ने क्या बदल दिया

वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन (डब्ल्यूकेबी) 1 जनवरी 2024 से लागू हो गया है और यह नए बने घरों के खरीदारों के लिए वर्षों में सबसे महत्वपूर्ण बदलाव है। इसमें सार्वजनिक कानून और निजी कानून दोनों भाग हैं, और दोनों के दायरे अलग-अलग हैं।

सार्वजनिक कानून के तहत स्वतंत्र गुणवत्ता आश्वासन लागू किया गया है। श्रेणी 1 के भवनों के लिए, जिसमें साधारण एकल परिवार आवास और छोटे वाणिज्यिक परिसर शामिल हैं, नगरपालिका के तकनीकी भवन मूल्यांकन को एक स्वतंत्र गुणवत्ता मूल्यांकन अधिकारी द्वारा प्रतिस्थापित किया गया है, जो निर्माण के दौरान जांच करता है और पूरा होने पर एक विवरण जारी करता है। नवीनीकरण कार्यों पर इस व्यवस्था का विस्तार फिलहाल स्थगित कर दिया गया है और कोई तिथि निर्धारित नहीं की गई है; इस प्रणाली का मूल्यांकन 2027 में करने की योजना है। तब तक, नवीनीकरण कार्य पिछली नगरपालिका व्यवस्था के तहत जारी रहेगा।

निजी कानून वाला हिस्सा आपके अधिकारों को बदलता है, और यह केवल परिणाम वर्ग 1 तक सीमित न रहकर आम तौर पर निर्माण अनुबंधों पर लागू होता है। खरीदार के लिए चार बदलाव मायने रखते हैं।

• डिलीवरी के समय पता न चलने वाली खामियों के लिए दायित्व। डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:758 के अनुच्छेद 4 के अनुसार, ठेकेदार माल पहुंचाने के बाद भी उन दोषों के लिए उत्तरदायी रहता है जो उस समय पता नहीं चले थे, जब तक कि उन दोषों के लिए उसे जिम्मेदार न ठहराया जा सके। अतः दायित्व ठेकेदार पर है, और उपभोक्ता के लिए यह नियम अनिवार्य है: इससे छूट नहीं मिल सकती।
• एक हस्तांतरण फाइल। अनुच्छेद 7:757ए ठेकेदार को कार्य पूरा होने पर ग्राहक को एक डोजियर देने के लिए बाध्य करता है, जिसमें यह दर्शाया गया हो कि कार्य सहमत आवश्यकताओं को पूरा करता है, जिसमें चित्र, गणना और सामग्री और प्रतिष्ठानों के बारे में जानकारी शामिल है।
• लिखित चेतावनी देना अनिवार्य है। अनुच्छेद 7:757बी के अनुसार ठेकेदार को असाइनमेंट में त्रुटियों के बारे में लिखित रूप में, स्पष्ट रूप से और समय रहते चेतावनी देनी होगी और इसके परिणामों को भी बताना होगा।
• सुरक्षा संबंधी जानकारी। अनुच्छेद 7:765ए के अनुसार ठेकेदार को उपभोक्ता ग्राहक को लिखित रूप में सूचित करना आवश्यक है कि क्या और कैसे काम का बीमा किया गया है या दोषों और दिवालियापन के खिलाफ सुरक्षित किया गया है।

डब्ल्यूकेबी ने रिटेंशन मनी के नियम को भी और सख्त कर दिया है। डच सिविल कोड के अनुच्छेद 7:768 के तहत, घर बनाने वाला उपभोक्ता अनुबंध मूल्य का अंतिम पांच प्रतिशत नोटरी के पास एस्क्रो में रख सकता है; ठेकेदार को अब खरीदार को लिखित रूप में सूचित करना होगा कि यह राशि तभी जारी की जाएगी जब खरीदार को कोई आपत्ति न हो, और नोटरी को खरीदार से पूछना होगा कि वह इस राशि का क्या करेगा। डिलीवरी के दिन यह पांच प्रतिशत राशि सौंपने से आपका सबसे मजबूत व्यावहारिक अधिकार समाप्त हो जाता है, इसलिए इस मामले को गंभीरता से लें।

डिलीवरी: वह क्षण जो आपकी स्थिति तय करता है

डच भाषा में 'ओपलेवरिंग' का अर्थ है काम पूरा होने की घोषणा करना और ग्राहक द्वारा उसे स्वीकार कर लेना। डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7:758 के अनुसार, स्वीकृति के दो परिणाम होते हैं: काम का जोखिम ग्राहक पर आ जाता है, और ठेकेदार उन दोषों के लिए दायित्वमुक्त हो जाता है जिन्हें ग्राहक को उस समय उचित रूप से पता चल जाना चाहिए था। 1 जनवरी 2024 से यह दायित्वमुक्ति उन दोषों पर लागू नहीं होती जिनका पता नहीं चला था, लेकिन यह बात अभी भी लागू है कि जो कुछ भी आप देख सकते हैं उसे रिकॉर्ड करना आपकी जिम्मेदारी है।

निरीक्षण को गंभीरता से लें और इसे अकेले न करें। एक स्वतंत्र भवन निरीक्षक आपके साथ घर का निरीक्षण करेगा और ऐसी चीजें देखेगा जो पहली बार घर खरीदने वाला नहीं देख पाएगा। निरीक्षण की लागत कानून द्वारा नहीं बल्कि बाजार द्वारा निर्धारित की जाती है, इसलिए अलग-अलग कोटेशन की तुलना करना फायदेमंद होगा। सभी फिटिंग की जांच करें, नल चलाकर देखें, सभी खिड़कियां और दरवाजे खोलें, तकनीकी विवरण के अनुसार फिनिशिंग और लेवल की जांच करें और हर चीज की तस्वीरें लें। यदि घर अभी तक पूरा नहीं हुआ है, तो दीवारें बनने से पहले किया गया निरीक्षण बाद में किए गए निरीक्षण की तुलना में कहीं अधिक जानकारीपूर्ण होता है।

आपको जो भी खामी नज़र आती है, वह डिलीवरी रिपोर्ट (proces-verbaal van oplevering) में दर्ज की जाती है, जिस पर दोनों पक्ष हस्ताक्षर करते हैं। यह दस्तावेज़ भविष्य में किसी भी विवाद का मुख्य प्रमाण होता है: इसमें यह स्पष्ट होता है कि क्या दिखाई दे रहा था, कौन सा काम बकाया माना गया था और उसे कब तक पूरा किया जाएगा। ठेकेदार द्वारा अनौपचारिक रूप से समस्या सुलझाने के वादे पर रिपोर्ट पर हस्ताक्षर न करें और ऐसी रिपोर्ट स्वीकार न करें जिसमें खामियों का अस्पष्ट वर्णन हो। यदि खामियां इतनी गंभीर हैं कि घर का उपयोग करना संभव नहीं है, तो आप डिलीवरी लेने से पूरी तरह इनकार कर सकते हैं, लेकिन यह एक वित्तीय निर्णय है और बिना सलाह के नहीं लिया जाना चाहिए।

डच नवनिर्माण बाज़ार में प्रचलित मॉडल अनुबंधों के अनुसार, डिलीवरी के बाद तीन महीने की रखरखाव अवधि निर्धारित है। इस अवधि के दौरान ठेकेदार को डिलीवरी रिपोर्ट में सूचीबद्ध बिंदुओं और सामने आने वाली किसी भी अन्य खराबी को ठीक करना होगा। रखरखाव अवधि अनुबंध की एक सुविधा है, न कि कोई समय सीमा: इसके समाप्त होने पर भी आपके वैधानिक अधिकार और गारंटी कवरेज जारी रहते हैं। यह वह चरण भी है जब उचित सावधानी बरतना उपयोगी साबित होता है, और यहीं पर डेवलपर और ठेकेदारों के बीच हुए समझौते यह निर्धारित करते हैं कि आपको वास्तव में किससे संपर्क करना चाहिए।

ठेकेदार कब तक उत्तरदायी रहेगा?

दो अलग-अलग घड़ियाँ चलती हैं, और उनमें भ्रम होना ही किसी अच्छे दावे के विफल होने का सबसे आम कारण है।

पहला कर्तव्य है शिकायत करने का। डच नागरिक संहिता का अनुच्छेद 6:89 आपको दोष का पता चलने के बाद या उचित रूप से पता चल जाना चाहिए था, उसके बाद उचित समय के भीतर विरोध दर्ज कराने का निर्देश देता है। यहाँ कोई निश्चित समय सीमा दो महीने की नहीं है; उचित समय सीमा दोष की प्रकृति, आवश्यक जाँच और ठेकेदार की स्थिति पर निर्भर करती है। यह निश्चित है कि चुप रहना घातक है: जो खरीदार दो साल तक रिसाव को अनदेखा करता है और फिर शिकायत दर्ज कराता है, उसे चाहे मामला कितना भी गंभीर क्यों न हो, बाद में परेशानी का सामना करना पड़ेगा।

दूसरा बिंदु है समय सीमा। डच सिविल कोड का अनुच्छेद 7:761 यह प्रावधान करता है कि निर्मित कार्य में किसी भी दोष के संबंध में दावा ग्राहक द्वारा आपत्ति दर्ज कराने के दो वर्ष बाद समाप्त हो जाता है। यदि आप ठेकेदार को दोष निवारण के लिए कोई समय सीमा देते हैं, तो वह दो वर्ष की अवधि तभी शुरू होती है जब वह अवधि समाप्त हो जाती है या जब ठेकेदार स्पष्ट कर देता है कि वह मरम्मत नहीं करेगा। इसके अतिरिक्त एक लंबी समय सीमा भी है: भवन निर्माण के मामले में दावा किसी भी स्थिति में डिलीवरी के बीस वर्ष बाद और अन्य सभी मामलों में डिलीवरी के दस वर्ष बाद समाप्त हो जाता है। डच सिविल कोड के अनुच्छेद 3:317 के तहत लिखित मांग द्वारा चल रही समय सीमा को बाधित किया जा सकता है, और यदि तिथि के बारे में कोई संदेह है, तो बाधा डालना सस्ता है और दावा खोना नहीं चाहिए।

ध्यान दें कि ये समयावधियाँ क्या नहीं दर्शातीं। ये इस बात की गारंटी नहीं हैं कि ठेकेदार बीस वर्षों तक किसी भी चीज़ के लिए उत्तरदायी होगा; ये केवल उस सीमा को दर्शाती हैं जिसके भीतर कोई दावा किया जा सकता है। दावा वास्तव में मौजूद है या नहीं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि काम में कोई कमी थी या नहीं और क्या दोष ठेकेदार के कारण हुआ था।

वोनिंगबोर्ग और एसडब्ल्यूके गारंटी योजनाएं

नीदरलैंड्स में अधिकांश नए बने घरों की बिक्री गारंटी संस्थान, व्यवहार में वॉनिंगबोर्ग या एसडब्ल्यूके द्वारा प्रदान की गई सुरक्षा के साथ होती है। यह वैधानिक नियमों के साथ-साथ संविदात्मक सुरक्षा है, उनका विकल्प नहीं, और यह स्वतः लागू नहीं होती: अनुबंध की जाँच करें कि घर पंजीकृत है या नहीं और प्रमाण पत्र प्राप्त करें।

इस तरह की योजना दो काम करती है। अगर घर पूरा होने से पहले ठेकेदार दिवालिया हो जाता है, तो वाअरबोर्ग (Waarborg) आपको सुरक्षा प्रदान करता है, या तो निर्माण पूरा करवाकर या नुकसान की भरपाई करके। गारंटी (garantie) तैयार घर में मौजूद दोषों को कवर करती है। वॉनिंगबोर्ग के नए निर्माण नियमों के तहत, गुणवत्ता गारंटी, रखरखाव अवधि समाप्त होने के बाद, डिलीवरी के तीन महीने बाद शुरू होती है और अधिकांश तत्वों के लिए छह साल तक चलती है। गंभीर दोषों के लिए, यानी ऐसे दोष जो संरचना की मजबूती को प्रभावित करते हैं या घर को रहने लायक नहीं बनाते, गारंटी दस साल तक चलती है। अगर घर इस अवधि के भीतर बेचा जाता है, तो कवर अगले मालिक को मिल जाता है।

दो महत्वपूर्ण बातें। पहली बात, गारंटी की अपनी सूचना प्रक्रिया और समयसीमा होती है, जो वैधानिक समयसीमा से स्वतंत्र होती है। इसलिए, योजना के तहत शिकायत दर्ज करने से ठेकेदार के खिलाफ आपका दावा सुरक्षित नहीं हो जाता, और इसका उल्टा भी उतना ही सच है। दूसरी बात, योजनाओं में कई चीजें शामिल नहीं होतीं: सामान्य टूट-फूट, आपके द्वारा या किसी तीसरे पक्ष द्वारा किया गया काम, और परिणामी क्षति आमतौर पर कवर के दायरे से बाहर होती हैं। अपने प्रमाणपत्र पर लागू होने वाले नियम को पढ़ें, न कि उसका सामान्य सारांश।

किसी खराबी की रिपोर्ट करना और अपने दावे को लागू करना

लिखित रूप में शुरुआत करें और जल्द से जल्द करें। खराबी का विवरण दें, यह कब और कैसे दिखाई दी, तकनीकी विवरण या उस चित्र का संदर्भ दें जिससे यह भिन्न है, और मरम्मत के लिए एक ठोस और उचित समय सीमा निर्धारित करें। इस प्रकार का पत्र डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 6:82 के तहत चूक की सूचना है, और यदि निर्धारित समय सीमा के भीतर कोई कार्रवाई नहीं की जाती है तो ठेकेदार को चूक का दोषी माना जाएगा। इसे पंजीकृत डाक या ईमेल द्वारा डिलीवरी पुष्टिकरण के साथ भेजें, और पूरी फाइल संभाल कर रखें: तिथियों सहित तस्वीरें, पत्राचार, डिलीवरी रिपोर्ट और हैंडओवर दस्तावेज़।

यदि ठेकेदार कारण पर विवाद करता है, तो आमतौर पर एक स्वतंत्र विशेषज्ञ रिपोर्ट निर्णायक होती है, क्योंकि अधिकांश निर्माण विवाद कानून के बजाय कारण पर आधारित होते हैं। यदि किसी एक पक्ष द्वारा प्राप्त रिपोर्ट को स्वीकार किए जाने की संभावना कम हो, तो डच प्रक्रिया के तहत आप अदालत में एक अस्थायी विशेषज्ञ जांच के लिए आवेदन कर सकते हैं, और यदि तथ्य घटनास्थल पर कही या की गई बातों पर निर्भर करते हैं, तो कार्यवाही शुरू होने से पहले प्रारंभिक गवाह जांच के माध्यम से साक्ष्य जुटाए जा सकते हैं।

एक बार चूक हो जाने पर, आप मरम्मत की मांग कर सकते हैं, स्वयं कार्य संपन्न करा सकते हैं और डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 6:74 के तहत लागत को हर्जाने के रूप में दावा कर सकते हैं , या गंभीर मामलों में अनुच्छेद 6:265 के तहत अनुबंध को रद्द कर सकते हैं। आप बकाया किश्तों का भुगतान भी रोक सकते हैं, जो कि किसी नए निर्माण परियोजना में अक्सर सबसे प्रभावी दबाव बनाने का तरीका होता है।

विवाद का निपटारा अनुबंध पर निर्भर करता है। नए निर्माण अनुबंधों में आमतौर पर निर्माण मध्यस्थता निकाय, राड वैन आर्बिट्रेज इन बौवगेस्चिलन, या गारंटी योजना के तहत गेस्चिलनकोमिसी का उल्लेख होता है। उपभोक्ता केवल इस खंड से बाध्य नहीं है: डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 6:236 के अंतर्गत उपभोक्ता को सामान्य अदालतों का विकल्प चुनने के लिए कम से कम एक महीने का समय दिया जाना अनिवार्य है। यदि त्वरित कार्रवाई महत्वपूर्ण हो, उदाहरण के लिए सक्रिय जल रिसाव के मामले में, मध्यस्थता के साथ-साथ दीवानी अदालत में अंतरिम राहत कार्यवाही का विकल्प भी उपलब्ध रहता है। विकल्पों की व्यापक जानकारी के लिए, नीदरलैंड में विवाद समाधान के हमारे अवलोकन और डच निर्माण कानून की अंतरराष्ट्रीय मानकों से तुलना देखें ।

वे गलतियाँ जिनकी वजह से खरीदारों को अपना दावा खोना पड़ा

बार-बार होने वाली गलतियाँ तकनीकी के बजाय प्रक्रियात्मक हैं। मौखिक वादे के आधार पर डिलीवरी रिपोर्ट पर हस्ताक्षर करना पहली गलती है, क्योंकि इससे ठेकेदार को यह तर्क देने का मौका मिल जाता है कि कुछ भी गलत नहीं था। डिलीवरी के दिन पाँच प्रतिशत कटौती जारी करना दूसरी गलती है। दो महीने के नियम को लागू मान लेना, या इसके विपरीत बीस साल की बिना शर्त सुरक्षा को लागू मान लेना तीसरी गलती है; वास्तविक समय सीमा आपके विरोध के दो साल बाद है।

कागजी कार्रवाई से जुड़ी दो और गलतियाँ हैं। खरीदार अक्सर निर्माण की ज़िम्मेदारी ठेकेदार की होने पर भी डेवलपर से संपर्क करते हैं, या इसके विपरीत, और ऐसा करने में महीनों बर्बाद कर देते हैं; खरीद और अनुबंध (koop- en aannemingsovereenkomst) आपको बताता है कि कौन सी ज़िम्मेदारी किसकी है। और जो खरीदार संपत्ति मिलने के तुरंत बाद उसे किराए पर दे देते हैं, उन्हें पता चलता है कि किराएदार मरम्मत के लिए आने-जाने में बाधा डालता है और किराएदार के अधिकार यह सीमित करते हैं कि क्या किया जा सकता है और कब किया जा सकता है। यदि किराए पर देने की योजना है, तो किराएदारी शुरू होने से पहले ही दोषों के निवारण की व्यवस्था कर लें।

अंत में, अनुबंध को औपचारिक दस्तावेज़ न समझें। देयता सीमाएँ, परिणामी हानि के लिए अपवाद और ज़मीनी परिस्थितियों के जोखिम को स्थानांतरित करने वाले खंड आम हैं, और यद्यपि उपभोक्ता को अनुच्छेद 7:758 के अनुच्छेद 4 में दी गई अनिवार्य सुरक्षा से वंचित नहीं किया जा सकता है, फिर भी कई अन्य मामलों पर बातचीत की जा सकती है। अनुबंधों में उपभोक्ता संरक्षण और सामान्य अनुबंध समीक्षा के नियम, जैसा कि डच अनुबंध कानून पर हमारी मार्गदर्शिका में वर्णित है, यहाँ भी उसी तरह लागू होते हैं जैसे वाणिज्यिक समझौतों पर , और हस्ताक्षर से पहले लक्षित अनुबंध समीक्षा मुकदमेबाजी से कहीं अधिक सस्ती है।

खराबी दिखने पर क्या करें

जिस दिन आपको खराबी नज़र आए, उसी दिन कार्रवाई करें। खराबी की तस्वीर लें, तारीख नोट करें और ठेकेदार को लिखित शिकायत भेजें जिसमें समस्या और आप क्या करवाना चाहते हैं, यह स्पष्ट रूप से बताएं और एक उचित समय सीमा भी दें। जब तक मामला खुला है, तब तक बकाया राशि जारी न करें और किसी अनौपचारिक वादे को लिखित स्वीकृति का विकल्प न बनने दें। यदि ठेकेदार कारण को अस्वीकार करता है, तो मामला ठंडा पड़ने से पहले किसी विशेषज्ञ की मदद लें।

चाहे आपने संपत्ति संयुक्त रूप से खरीदी हो या नीदरलैंड में नए निवासी के रूप में, स्थिति में कोई अंतर नहीं है। संयुक्त रूप से घर खरीदने और नीदरलैंड में एक प्रवासी के रूप में घर खरीदने के संबंध में हमारा मार्गदर्शन उन बिंदुओं को स्पष्ट करता है जो अक्सर खरीदारों को भ्रमित करते हैं, और एक रियल एस्टेट वकील एक ही मुलाकात में आपको बता सकता है कि क्या कोई दोष कानूनी कार्रवाई के योग्य है और किसके खिलाफ। यदि कानूनी कार्यवाही अपरिहार्य हो जाती है, तो एक रियल एस्टेट वकील डिफ़ॉल्ट की सूचना से लेकर मध्यस्थता या अदालत तक दावे की कार्यवाही करेगा।

ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल

नीदरलैंड्स में नवनिर्मित घरों के खरीदारों को दोष पाए जाने पर विशिष्ट वैधानिक सुरक्षा और संविदात्मक गारंटी प्राप्त होती है। नीचे दिए गए प्रश्न व्यवहार में सबसे अधिक बार सामने आने वाले बिंदुओं को कवर करते हैं।