आपके व्यावसायिक परिसर में खामियां: अधिकार, रखरखाव और किराए में कमी

व्यावसायिक परिसरों में खामियों के कारण अक्सर किरायेदार और मकान मालिक के बीच विवाद उत्पन्न हो जाते हैं। हालांकि, किराये पर लिए गए परिसर में हर खामी कानूनी तौर पर खामी नहीं मानी जाती। कानून के अनुच्छेद 7:204 डीसीसी में खामी को संपत्ति की किसी भी ऐसी स्थिति या विशेषता, या किसी अन्य परिस्थिति के रूप में परिभाषित किया गया है, जो किरायेदार के कारण न हो, और जिसके परिणामस्वरूप किरायेदार को वह सुविधा प्राप्त न हो जिसकी उसे अनुबंध करते समय अपेक्षा थी।

यह परिभाषा देखने में जितनी सरल लगती है, उससे कहीं अधिक व्यापक है। इसमें केवल छत से पानी टपकना या सेंट्रल हीटिंग सिस्टम का खराब होना जैसी भौतिक क्षति ही शामिल नहीं है। परिसर के बाहर की कोई परिस्थिति, जैसे कि मकान मालिक द्वारा किए जा रहे निर्माण कार्यों से उत्पन्न गंभीर शोरगुल, भी दोष मानी जा सकती है। निर्णायक यह है कि क्या किरायेदार को मिलने वाले उचित आनंद में कोई बाधा उत्पन्न हुई है। सामान्य उपयोग के कारण होने वाली मामूली टूट-फूट दोष नहीं मानी जाती।

इसके लिए कौन जिम्मेदार है: मकान मालिक या किरायेदार?

मुख्य नियम

डीसीसी के अनुच्छेद 7:206 का मुख्य नियम स्पष्ट है: मकान मालिक किरायेदार के अनुरोध पर दोषों को दूर करने के लिए बाध्य है। यह दायित्व तब तक लागू होता है जब तक कि सुधार असंभव न हो, या जब तक कि मकान मालिक से इसके लिए होने वाले खर्च की उचित रूप से अपेक्षा न की जा सके। इसलिए, मकान मालिक केवल खर्चों का हवाला देकर मरम्मत के कर्तव्य से बच नहीं सकता।

मामूली मरम्मत के मामले में एक अपवाद लागू होता है। कानून या प्रथा के अनुसार, जिन मरम्मतों का खर्च किरायेदार को उठाना पड़ता है, उन्हें मकान मालिक द्वारा करवाना अनिवार्य नहीं है। उदाहरण के लिए, टूटे हुए दरवाज़े के हैंडल को बदलना, क्षतिग्रस्त स्कर्टिंग बोर्ड की मरम्मत करना या ऐसी छोटी-मोटी कमियों को ठीक करना जिन्हें किरायेदार स्वयं कर सकते हैं। 'किरायेदार के लिए मामूली मरम्मत' और 'मकान मालिक के लिए बड़ी मरम्मत' के बीच की सीमा हमेशा स्पष्ट नहीं होती और व्यवहार में अक्सर इस पर बहस होती रहती है।

आरओजेड शर्तों के माध्यम से संविदात्मक विचलन

व्यवहार में, वाणिज्यिक परिसरों के लिए पट्टे लगभग हमेशा रियल एस्टेट परिषद (आरओजेड) के मानक मॉडलों के आधार पर संपन्न होते हैं। वाणिज्यिक परिसरों के लिए आरओजेड के सामान्य प्रावधानों में वैधानिक मुख्य नियम से व्यापक विचलन हैं: कई रखरखाव दायित्व अनुबंध के अनुसार मकान मालिक से किरायेदार को हस्तांतरित कर दिए जाते हैं।

इस प्रकार, आरओजेड मॉडल में, आंतरिक रखरखाव, प्रतिष्ठानों का रखरखाव, घिसने वाले पुर्जों का प्रतिस्थापन और कभी-कभी बड़े मरम्मत कार्य भी किरायेदार के खर्च पर होते हैं। सैद्धांतिक रूप से यह अनुमत है, क्योंकि धारा 7:230ए और न्यायालय की स्वीकृति से धारा 7:290ए भी कानून से विचलन की अनुमति देते हैं। सीमाएं तर्कसंगतता और निष्पक्षता तथा अनुचित रूप से बोझिल खंडों से संबंधित नियमों द्वारा निर्धारित की जाती हैं।

इसलिए, पट्टा पर हस्ताक्षर करने से पहले सामान्य प्रावधानों को ध्यानपूर्वक पढ़ना और यह समझना आवश्यक है कि किरायेदार के रूप में आप पर रखरखाव संबंधी कौन-कौन से दायित्व हैं।

व्यावसायिक परिसरों में खामियों के लिए किरायेदार के अधिकार

उपचार की मांग

किसी भी खराबी की स्थिति में पहला कदम डिफ़ॉल्ट नोटिस जारी करना है: मकान मालिक को उचित समय सीमा के भीतर खराबी को ठीक करने के लिए लिखित रूप में सूचित करना। डिफ़ॉल्ट नोटिस के बिना मकान मालिक डिफ़ॉल्ट में नहीं है और किरायेदार के रूप में आप वैधानिक उपायों का दावा नहीं कर सकते। डिफ़ॉल्ट नोटिस में खराबी का स्पष्ट विवरण होना चाहिए, यह बताना चाहिए कि खराबी किस समय सीमा के भीतर ठीक की जानी चाहिए और खराबी ठीक न होने पर क्या परिणाम भुगतने होंगे।

किराया कटौती

यदि मकान मालिक को चूक की सूचना देने के बावजूद वह दोष का निवारण नहीं करता है, तो किरायेदार को डीसीसी के अनुच्छेद 7:207 के तहत दोष की अवधि के लिए आनुपातिक किराया कटौती का अधिकार है। कटौती की गणना किरायेदार द्वारा वास्तव में प्राप्त किए गए लाभ और दोष के अभाव में प्राप्त होने वाले लाभ के अनुपात के अनुसार की जाती है। किरायेदार उप-जिला न्यायालय के माध्यम से इस कटौती को लागू करवा सकता है।

किराया कटौती अदालत के फैसले के समय से ही नहीं, बल्कि मकान मालिक को दोष की सूचना दिए जाने के क्षण से ही प्रभावी होती है। इसलिए, यह सलाह दी जाती है कि दोषों की सूचना लिखित रूप में और यथाशीघ्र दी जाए, ताकि कटौती की शुरुआत की तारीख का दस्तावेजीकरण हो सके।

मुआवजा

यदि दोष मकान मालिक की गलती के कारण है, उदाहरण के लिए, क्योंकि उन्होंने आवश्यक रखरखाव नहीं किया जबकि उन्हें पता था या पता होना चाहिए था कि दोष होने वाला है, तो किरायेदार अनुच्छेद 7:208 डीसीसी के तहत अतिरिक्त मुआवजे का दावा कर सकता है। इस क्षतिपूर्ति में परिणामी नुकसान शामिल हो सकता है, जैसे कि दोष के कारण कारोबार में कमी या किरायेदार को अपने व्यवसाय संचालन को जारी रखने के लिए किए गए खर्च।

स्व-मरम्मत और सेट-ऑफ

यदि उचित सूचना देने और निर्धारित अवधि समाप्त होने के बाद भी मकान मालिक दोष का निवारण करने में विफल रहता है, तो सैद्धांतिक रूप से किरायेदार स्वयं मरम्मत करवाने और उचित लागत को किराए में से समायोजित करवाने का हकदार है (अनुच्छेद 7:206(3) डीसीसी)। हालांकि, यह अधिकार सीमित है।

पहली बात, यह वास्तव में मकान मालिक की जिम्मेदारी होनी चाहिए कि वह किसी खराबी को ठीक करे। जो कोई भी किरायेदार के रूप में अपने ऊपर लागू रखरखाव दायित्व की मरम्मत करता है और लागत किरायेदार पर डालता है, उसे कोई लाभ नहीं मिलेगा। दूसरी बात, किरायेदार को यह साबित करना होगा कि उसने मकान मालिक को खराबी को ठीक करने का अवसर पहले ही दिया था और मकान मालिक ऐसा करने में विफल रहा। तीसरी बात, हुई लागत अनुपातहीन नहीं होनी चाहिए।

इन शर्तों को पूरा किए बिना किराए के विरुद्ध समायोजन करने पर किराए के बकाया के लिए कानूनी कार्यवाही शुरू हो सकती है। इसलिए समायोजन करने से पहले कानूनी सलाह लेना उचित है।

भरण-पोषण, आरओजेड की शर्तें और दोषमुक्ति खंड

ROZ के सामान्य प्रावधान रखरखाव को बाहरी रखरखाव (मकान मालिक के लिए) और आंतरिक रखरखाव (किरायेदार के लिए) में विभाजित करते हैं, लेकिन सटीक सीमा प्रत्येक अनुबंध संस्करण के अनुसार भिन्न होती है। इसके अलावा, सामान्य प्रावधानों में अक्सर छूट खंड शामिल होते हैं: ऐसे प्रावधान जिनके द्वारा मकान मालिक कुछ नुकसानों के लिए दायित्व को समाप्त या सीमित कर देता है।

छूट हमेशा मान्य नहीं होती। यदि नुकसान मकान मालिक के इरादे या जानबूझकर की गई लापरवाही के कारण हुआ हो, या यदि उचित और निष्पक्ष मानकों के अनुसार दी गई परिस्थितियों में छूट अस्वीकार्य हो, तो न्यायालय उस खंड को रद्द कर सकता है। यही बात तब भी लागू होती है जब छूट अनुच्छेद 6:233 डीसीसी के अनुसार अनुचित रूप से बोझिल खंड मानी जाती है। उपभोक्ताओं के मामले में यह जल्दी ही स्पष्ट हो जाता है; वाणिज्यिक किरायेदारों के मामले में मानक अधिक सख्त है, लेकिन वहाँ भी कुछ सीमाएँ हैं।

पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पहले रखरखाव और छूट संबंधी प्रावधानों की समीक्षा अवश्य करवा लें, विशेषकर बड़े परिसर या अधिक किराए के मामले में। कानूनी सलाह की लागत आमतौर पर उन वित्तीय जोखिमों की तुलना में सीमित होती है जो अनुबंध के सामान्य प्रावधानों को जाने बिना हस्ताक्षर करने पर उत्पन्न होते हैं।

समय के साथ किराए की समीक्षा की जाएगी

धारा 7:290 के तहत व्यावसायिक स्थान के लिए किराया समीक्षा का प्रावधान भी है। तय किराये की अवधि समाप्त होने के बाद, या दीर्घकालिक अनुबंध के मामले में पांच साल बाद, कोई भी पक्ष उप-जिला न्यायालय से किराये को पिछले पांच वर्षों में उस क्षेत्र में तुलनीय व्यावसायिक स्थानों के औसत किराये के अनुसार समायोजित करने का अनुरोध कर सकता है (अनुच्छेद 7:303 डीसीसी)। इसके लिए विशेषज्ञ की राय अनिवार्य है: न्यायालय एक या अधिक विशेषज्ञों को नियुक्त करता है जो बाजार के अनुरूप किराया निर्धारित करते हैं।

यह प्रक्रिया मकान मालिक (जो किराया कम मानता है) और किरायेदार (जो अधिक किराया दे रहा है) दोनों के लिए खुली है। इसका अंतिम निर्णय बाध्यकारी होता है, जब तक कि दोनों पक्ष आपसी सहमति से कोई और निर्णय न लें। 7:230a के व्यावसायिक परिसर के लिए किराया समीक्षा का यह वैधानिक अधिकार मौजूद नहीं है। वहां किराया समायोजन केवल अनुबंध के माध्यम से ही संभव है, आमतौर पर इंडेक्सेशन क्लॉज़ के ज़रिए।

किराया समीक्षा वाणिज्यिक परिसरों से संबंधित कानूनी पहलुओं के चक्र को पूरा करती है: न केवल परिसर में प्रवेश और समाप्ति, बल्कि आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली कीमत भी लागू व्यवस्था द्वारा सह-निर्धारित होती है।

वाणिज्यिक पट्टा कानून पर इस श्रृंखला से और अधिक जानकारी

यह लेख वाणिज्यिक पट्टा कानून पर हमारी तीन-भागों की श्रृंखला का एक हिस्सा है। अन्य भाग भी पढ़ें:

• भाग 1: 7:290 या 7:230a DCC? आपके व्यावसायिक परिसर पर कौन सी किरायेदारी व्यवस्था लागू होती है?
• भाग 2: वाणिज्यिक पट्टा समाप्त करना: नोटिस अवधि, आधार और जोखिम

यह भी पढ़ें: 7:290 या 7:230a DCC? आपके व्यावसायिक परिसर पर कौन सी किरायेदारी व्यवस्था लागू होती है? और वाणिज्यिक पट्टा समाप्त करना: नोटिस अवधि, आधार और संभावित समस्याएं.

निष्कर्ष

व्यावसायिक परिसरों में खामियां एक आम और कभी-कभी महंगी समस्या होती हैं। चाहे छत से पानी टपक रहा हो, हीटिंग सिस्टम में कोई खराबी हो या मरम्मत में देरी हो जिससे व्यावसायिक कामकाज बाधित हो रहा हो: किरायेदार के रूप में आपके पास ठोस अधिकार हैं, लेकिन आपको सक्रिय रूप से उनका उपयोग करना होगा और सही प्रक्रिया का पालन करना होगा। खामियों की रिपोर्ट हमेशा लिखित में दें, चूक की सूचना जारी करें और हर बात का रिकॉर्ड रखें।

मकान मालिक के तौर पर, रखरखाव की एक स्पष्ट योजना बनाए रखना और खामियों को लंबे समय तक बने रहने न देना उचित है। इसके परिणामस्वरूप होने वाले नुकसान की देनदारी तेजी से काफी बड़ी रकम तक पहुंच सकती है।

Law & More हम व्यावसायिक परिसरों के किरायेदारों और मकान मालिकों दोनों को खामियों, रखरखाव के बंटवारे, किराया समीक्षा और संबंधित मामलों पर सलाह देते हैं। बिना किसी बाध्यता के बातचीत के लिए हमसे संपर्क करें।

ज़्यादातर पूछे जाने वाले सवाल

क्या मुझे अपने व्यावसायिक परिसर में किसी खराबी के कारण किराए में कमी का अधिकार है?

जी हाँ। यदि अनुच्छेद 7:204 डीसीसी के अनुसार कोई दोष है और मकान मालिक चूक की सूचना मिलने के बाद भी समय रहते उसका निवारण नहीं करता है, तो आप अनुच्छेद 7:207 डीसीसी के तहत आनुपातिक किराया कटौती का दावा कर सकते हैं। यह कटौती दोष की लिखित रिपोर्ट मिलने के क्षण से प्रभावी होगी।

किरायेदार के रूप में मेरे खाते से कौन-कौन सी छोटी-मोटी मरम्मतें की जाएंगी?

मामूली मरम्मतें वे मरम्मतें हैं जो कानून या प्रथा के अनुसार किरायेदार के लिए उचित मानी जाती हैं, जैसे टूटे हुए स्विच बदलना, जोड़ों में छोटे-छोटे गैप भरना या दैनिक उपयोग से घिस जाने वाले पुर्जों की मरम्मत करना। बड़ी मरम्मत, जिसका खर्च मकान मालिक को उठाना होता है, की सीमा व्यवहार में स्पष्ट नहीं होती और कभी-कभी ROZ प्रावधानों में अनुबंध के अनुसार इसका और अधिक विवरण दिया जाता है।

क्या मैं स्वयं किसी खराबी की मरम्मत करवा सकता हूँ और उस लागत को किराए में से घटा सकता हूँ?

यह संभव है, लेकिन केवल तभी जब वैधानिक शर्तें पूरी हों: चूक की सूचना भेजी गई हो, मकान मालिक ने निर्धारित समय सीमा समाप्त होने दी हो, मामला मकान मालिक द्वारा ठीक किए जाने वाले दोष से संबंधित हो और लागत उचित हो। इन शर्तों को पूरा किए बिना समायोजन करने पर किराए के बकाया के लिए कानूनी कार्यवाही शुरू हो सकती है।

क्या मैं किरायेदार के रूप में किराए की समीक्षा करवा सकता हूँ?

धारा 7:290 के तहत व्यावसायिक स्थान के लिए, सहमत किराये की अवधि समाप्त होने के बाद या पाँच वर्ष बाद, आप उप-जिला न्यायालय से स्थानीय क्षेत्र में तुलनीय स्थान के बाजार-अनुरूप किराये के अनुसार किराया समायोजित करने का अनुरोध कर सकते हैं (अनुच्छेद 7:303 डीसीसी)। धारा 7:230ए के तहत व्यावसायिक स्थान के लिए यह वैधानिक अधिकार लागू नहीं होता है।