कोरोना संकट के दौरान व्यावसायिक स्थान का किराया

पट्टा अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद जब परिस्थितियाँ नाटकीय रूप से बदल जाती हैं, तो डच कानून एक रास्ता प्रदान करता है: अप्रत्याशित परिस्थितियाँ। नागरिक संहिता के अनुच्छेद 6:258 के तहत, यदि ऐसी परिस्थितियाँ उत्पन्न हो जाती हैं जिन्हें पक्षों ने अपने समझौते में शामिल नहीं किया था और जो इस प्रकार की हैं कि दूसरा पक्ष अनुबंध के अपरिवर्तित रहने की यथोचित अपेक्षा नहीं कर सकता, तो न्यायालय अनुबंध को संशोधित या रद्द कर सकता है।

महामारी के दौरान व्यावसायिक परिसरों के लिए उस नियम का सबसे प्रमुख अनुप्रयोग हुआ। सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि सरकार द्वारा आतिथ्य और खुदरा प्रतिष्ठानों को बंद करने का आदेश एक अप्रत्याशित परिस्थिति थी जो किराए में कमी को उचित ठहराती है, और परिणामस्वरूप होने वाले नुकसान को मकान मालिक और किरायेदार के बीच साझा करने की एक विधि निर्धारित की, न कि इसे किसी एक पर थोपने की। यह तर्क केवल महामारी तक ही सीमित नहीं है: यह पट्टे को प्रभावित करने वाली किसी भी गंभीर बाहरी घटना के लिए एक ढांचा है।

कोरोना संकट से व्यावसायिक स्थानों के पट्टे पर क्या प्रभाव पड़ता है?

पूरी दुनिया वर्तमान में एक अकल्पनीय पैमाने पर संकट का सामना कर रही है। इसका मतलब है कि सरकारों को भी असाधारण उपाय करने होंगे। इस स्थिति के कारण जो क्षति हुई है और यह जारी रहेगी वह भारी हो सकती है। तथ्य यह है कि कोई भी वर्तमान में संकट के पैमाने का आकलन करने की स्थिति में नहीं है, न ही यह कब तक चलेगा। स्थिति के बावजूद, व्यापार परिसर के पट्टे अभी भी लागू हैं। इससे कई सवाल खड़े होते हैं। इस लेख में हम कुछ सवालों के जवाब देना चाहते हैं जो कि व्यवसायिक परिसर के किरायेदारों या जमींदारों के साथ उत्पन्न हो सकते हैं।

किराए का भुगतान

क्या आपको अभी भी किराया देना होगा? इस सवाल का जवाब मामले की परिस्थितियों पर निर्भर करता है। किसी भी स्थिति में, दो स्थितियों को प्रतिष्ठित किया जाना चाहिए। सबसे पहले, व्यावसायिक परिसर जिसका उपयोग अब व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए नहीं किया जा सकता है, जैसे कि रेस्तरां और कैफे। दूसरे, ऐसी दुकानें हैं जो अभी भी खुली हो सकती हैं, लेकिन जो अपने दरवाजे स्वयं बंद करने का विकल्प चुनती हैं।

किरायेदार को किराये के समझौते के अनुसार किराया देना अनिवार्य है। यदि वह किराया नहीं देता है, तो यह अनुबंध का उल्लंघन है। अब सवाल उठता है कि क्या अप्रत्याशित घटना (फोर्स मेज्योर) लागू हो सकती है? संभवतः किराये के समझौते में उन परिस्थितियों का उल्लेख हो जिनके तहत अप्रत्याशित घटना लागू हो सकती है। यदि नहीं, तो कानून लागू होता है। कानून कहता है कि अप्रत्याशित घटना तब मानी जाएगी जब किरायेदार को किराया न देने के लिए जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता; दूसरे शब्दों में, किराया न दे पाने में किरायेदार की कोई गलती नहीं है।

यह स्पष्ट नहीं है कि कोरोनावायरस के कारण दायित्वों को पूरा करने में विफलता के परिणामस्वरूप फोर्स मैज्योर होता है या नहीं। चूंकि इसके लिए कोई मिसाल नहीं है, इसलिए यह तय करना मुश्किल है कि इस मामले में क्या परिणाम होगा। हालाँकि, इस तरह के किराये के रिश्ते में अक्सर इस्तेमाल किया जाने वाला ROZ (रियल एस्टेट काउंसिल) अनुबंध एक भूमिका निभाता है। इस अनुबंध में, किराए में कमी के दावे को मानक के रूप में बाहर रखा गया है। सवाल यह है कि क्या कोई मकान मालिक मौजूदा स्थिति में इस दृष्टिकोण को उचित रूप से बनाए रख सकता है।

यदि किरायेदार अपनी दुकान बंद करने का विकल्प चुनता है, तो स्थिति अलग होगी। हालांकि, ऐसा करने के लिए वर्तमान में कोई दायित्व नहीं है, वास्तविकता यह है कि कम आगंतुक हैं और इसलिए कम लाभ है। सवाल यह है कि क्या किरायेदार की कीमत पर परिस्थिति पूरी तरह से होनी चाहिए। इस प्रश्न का स्पष्ट उत्तर देना संभव नहीं है क्योंकि हर स्थिति अलग है। इसका मूल्यांकन केस-बाय-केस आधार पर किया जाना चाहिए।

अप्रत्याशित परिस्थितियां

किरायेदार और मकान मालिक दोनों ही अप्रत्याशित परिस्थितियों का हवाला दे सकते हैं। आम तौर पर, आर्थिक संकट उद्यमी की ओर से जवाबदेह होता है, हालांकि ज़्यादातर मामलों में कोरोना संकट के कारण यह अलग हो सकता है। सरकार द्वारा लागू किए गए उपायों को भी ध्यान में रखा जा सकता है। अप्रत्याशित परिस्थितियों पर आधारित दावा अदालत द्वारा पट्टे को संशोधित या रद्द करने का अवसर देता है।

यह तब संभव है जब किरायेदार को समझौते को जारी रखने के लिए उचित रूप से बाध्य नहीं किया जा सकता। संसदीय इतिहास के अनुसार, एक न्यायाधीश को इस मामले में संयम से काम लेना चाहिए। हम अब ऐसी स्थिति में भी हैं कि अदालतें भी बंद हैं: इसलिए जल्दी से फैसला प्राप्त करना आसान नहीं होगा।

किराए की संपत्ति में कमी

किराएदार किसी कमी के मामले में किराए में कमी या मुआवजे का दावा कर सकता है। संपत्ति की स्थिति में कमी या किसी अन्य स्थिति के परिणामस्वरूप किराएदार को वह किराया नहीं मिल पाता है जिसका वह किराया समझौते की शुरुआत में हकदार था। उदाहरण के लिए, कमी हो सकती है: निर्माण दोष, छत से पानी टपकना, फफूंद और आपातकालीन निकास की अनुपस्थिति के कारण शोषण परमिट प्राप्त करने में असमर्थता।

न्यायालय आम तौर पर यह निर्णय लेने के लिए उत्सुक नहीं होते हैं कि ऐसी परिस्थिति है जो मकान मालिक के खाते में होनी चाहिए। किसी भी मामले में, जनता की अनुपस्थिति के कारण खराब व्यवसाय ऐसी परिस्थिति नहीं है जिसके लिए मकान मालिक को दोषी ठहराया जाना चाहिए। यह उद्यमी जोखिम का हिस्सा है। यह भी एक भूमिका निभाता है कि कई मामलों में किराए की संपत्ति का अभी भी उपयोग किया जा सकता है। इसलिए अधिक रेस्तरां, विकल्प के रूप में भोजन डिलीवर कर रहे हैं या अपने भोजन को उठा रहे हैं।

शोषण का दायित्व

व्यापारिक परिसरों के अधिकांश पट्टे में संचालन दायित्व शामिल होता है। इसका अर्थ है कि किरायेदार को किराए पर लिए गए व्यापारिक परिसर का उपयोग करना अनिवार्य है। विशेष परिस्थितियों में, उपयोग का दायित्व कानून द्वारा उत्पन्न हो सकता है, लेकिन ऐसा हमेशा नहीं होता। व्यापारिक और कार्यालय परिसरों के लगभग सभी मकान मालिक आरओजेड मॉडल पट्टे का उपयोग करते हैं। आरओजेड मॉडल से संबंधित सामान्य प्रावधानों में कहा गया है कि किरायेदार किराए पर लिए गए स्थान का उपयोग "प्रभावी ढंग से, पूर्ण रूप से, उचित रूप से और व्यक्तिगत रूप से" करेगा। इसका अर्थ है कि किरायेदार संचालन दायित्व के अधीन है।

अभी तक नीदरलैंड में कोई भी सामान्य सरकारी उपाय नहीं है, जिसके तहत शॉपिंग सेंटर या ऑफिस स्पेस को बंद करने का आदेश दिया गया हो। हालांकि, सरकार ने घोषणा की है कि सभी स्कूल, खाने-पीने के प्रतिष्ठान, खेल और फिटनेस क्लब, सौना, सेक्स क्लब और कॉफी शॉप अगले नोटिस तक पूरे देश में बंद रहेंगे। अगर किसी किराएदार को सरकार के आदेश के तहत किराए की संपत्ति बंद करने के लिए बाध्य किया जाता है, तो किराएदार इसके लिए उत्तरदायी नहीं होगा।

यह ऐसी परिस्थिति है जिसके लिए मौजूदा राष्ट्रीय परिस्थिति के अनुसार किराएदार को जिम्मेदार नहीं ठहराया जाना चाहिए। सामान्य प्रावधानों के तहत किराएदार को सरकारी निर्देशों का पालन करना भी अनिवार्य है। नियोक्ता के तौर पर उसे सुरक्षित कामकाजी माहौल सुनिश्चित करना भी अनिवार्य है। यह दायित्व कर्मचारियों को कोरोनावायरस के संक्रमण के जोखिम में न डालने से उत्पन्न होता है। इन परिस्थितियों में मकान मालिक किराएदार को काम करने के लिए बाध्य नहीं कर सकता।

कर्मचारियों और / या ग्राहकों के स्वास्थ्य देखभाल के कारण, हम देखते हैं कि किरायेदार खुद भी स्वेच्छा से पट्टे की संपत्ति को बंद करने का चयन करते हैं, भले ही उन्हें सरकार द्वारा ऐसा करने का निर्देश न दिया गया हो। मौजूदा परिस्थितियों में, हम मानते हैं कि मकान मालिक दायित्व की पूर्ति, जुर्माना का भुगतान या नुकसान के मुआवजे के लिए दावा दायर नहीं कर पाएंगे। तर्कसंगतता और निष्पक्षता के साथ-साथ किरायेदार की ओर से नुकसान को यथासंभव सीमित करने के दायित्व के आधार पर, हमें यह कल्पना करना मुश्किल है कि मकान मालिक एक (अस्थायी) बंद होने पर आपत्ति करेगा।

किराए की संपत्ति का अलग-अलग उपयोग

खाद्य और पेय प्रतिष्ठान फिलहाल बंद हैं। हालांकि, इसे अभी भी भोजन लेने और देने की अनुमति है। हालांकि, किराये का समझौता ज्यादातर समय एक सख्त उद्देश्य नीति प्रदान करता है; क्या एक रेस्तरां से अलग उठाता है। नतीजतन, एक किरायेदार किराये के समझौते के विपरीत काम कर सकता है और - संभवतः - जुर्माना जुर्माना।

वर्तमान स्थिति में, हर किसी का कर्तव्य है कि वह अपनी क्षति को यथासंभव सीमित करे। पिक-अप / डिलीवरी फ़ंक्शन पर स्विच करके, एक किरायेदार अनुपालन करता है। इन परिस्थितियों में, यह देखने के बिंदु की रक्षा करने के लिए सभी तर्कशीलता में मुश्किल है कि यह अनुबंध के उद्देश्य के विपरीत है। वास्तव में, एक मकान मालिक के किरायेदार पर दावा करने की संभावना अधिक होती है यदि किरायेदार अपने व्यवसाय में सब कुछ नहीं करता है ताकि अपने व्यवसाय को किराए का भुगतान करने में सक्षम होने के लिए चालू रखा जा सके।

अपने स्वयं के नुकसान को सीमित करने का कर्तव्य

दूसरे शब्दों में, हर कोई अपने नुकसान को यथासंभव सीमित करने के लिए बाध्य है। सरकार ने पहले ही उद्यमियों की मदद करने और उनके वित्तीय दबाव को कम करने के लिए दूरगामी उपायों की घोषणा की है। इन उपायों की संभावनाओं का उपयोग करने की सिफारिश की जाती है। यदि कोई किरायेदार ऐसा करने से इनकार करता है, तो मकान मालिक को होने वाले नुकसान को पारित करना मुश्किल माना जा सकता है। यह इसके विपरीत भी लागू होता है। इस बीच, राजनेताओं ने आने वाले समय में किराए को कम करने के लिए जमींदारों को भी बुलाया है, ताकि जोखिम साझा हो।

हालांकि किराएदार और मकान मालिक का एक दूसरे के साथ अनुबंधात्मक संबंध होता है और 'सौदा तो सौदा ही होता है' के सिद्धांत पर काम होता है। हम एक दूसरे से बात करने और संभावनाओं पर विचार करने की सलाह देते हैं। किराएदार और मकान मालिक इन असाधारण समय में एक दूसरे से मिल सकते हैं। जबकि बंद होने के कारण किराएदार की कोई आय नहीं है, मकान मालिक के खर्च भी जारी हैं। यह सभी के हित में है कि दोनों व्यवसाय जीवित रहें और इस संकट से उबरें।

इस तरह, किराएदार और मकान मालिक इस बात पर सहमत हो सकते हैं कि किराए का भुगतान अस्थायी रूप से आंशिक रूप से किया जाएगा और जब व्यावसायिक परिसर फिर से खोला जाएगा तो कमी को पूरा किया जाएगा। हमें जहाँ संभव हो, एक-दूसरे की मदद करनी चाहिए और इसके अलावा, मकान मालिकों को दिवालिया किराएदारों से कोई लाभ नहीं होता। आखिरकार, इन दिनों में नया किराएदार आसानी से नहीं मिल पाता। आप जो भी विकल्प चुनें, जल्दबाजी में निर्णय न लें और हमें संभावनाओं के बारे में सलाह दें।

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क्योंकि वर्तमान स्थिति इतनी अप्रत्याशित है, हम कल्पना कर सकते हैं कि यह आपके लिए कई सवाल खड़े कर सकता है। हम घटनाक्रमों पर कड़ी नज़र रखते हैं और आपको नवीनतम मामलों की जानकारी रखने में प्रसन्नता होती है। यदि आपके पास इस लेख के बारे में कोई प्रश्न हैं, तो कृपया वकीलों के वकीलों से संपर्क करने में संकोच न करें Law & More.