किराए की सुरक्षा

जब आप नीदरलैंड में एक आवास किराए पर लेते हैं, तो आप स्वचालित रूप से किराए की सुरक्षा के हकदार हैं। यही बात आपके सह-किरायेदारों और मातहतों पर भी लागू होती है। सिद्धांत रूप में, किराए की सुरक्षा में दो पहलू शामिल होते हैं: किराये की कीमत की सुरक्षा और किराए पर लेने की सुरक्षा के खिलाफ किराए की सुरक्षा इस मायने में कि मकान मालिक बस किरायेदारी समझौते को समाप्त नहीं कर सकता है। जबकि किराए के संरक्षण के दोनों पहलू सामाजिक आवास के किरायेदारों पर लागू होते हैं, यह मुक्त क्षेत्र में आवास के किरायेदारों के लिए मामला नहीं है। कौन सी किराये की सुरक्षा इस मुद्दे पर है कि कब और क्या वास्तव में किराये की कीमत सुरक्षा या पट्टे की समाप्ति के संदर्भ में किराये की सुरक्षा, इस ब्लॉग में चर्चा की जाती है। लेकिन पहले, यह ब्लॉग किरायेदारी संरक्षण के समग्र अनुप्रयोग के लिए रहने की जगह नाम की स्थिति पर चर्चा करता है।

अंतरिक्ष

किराए की सुरक्षा के बारे में कानूनी प्रावधानों के आवेदन के लिए, यह पहले रहने की जगह का सवाल होना चाहिए। डच सिविल कोड के अनुच्छेद 7: 233 के अनुसार, रहने की जगह को एक अंतर्निहित अचल संपत्ति का मतलब समझना चाहिए क्योंकि इसे एक स्वतंत्र या गैर-स्व-निहित घर, कारवां या स्थायी निवास के लिए एक स्टैंड के रूप में किराए पर दिया गया है। इस प्रकार आगे कोई भेद नहीं किया जाता है कि किराए की सुरक्षा के प्रयोजनों के लिए स्वतंत्र या गैर-स्व-निहित आवास के किरायेदारों के बीच किया जाता है।

रहने की जगह की अवधारणा में भी अपरिवर्तनीय विनियोग शामिल हैं, दूसरे शब्दों में सुविधाओं कि उनके स्वभाव से घर, कारवां या पिच से जुड़े हुए हैं या किराये के समझौते के आधार पर इसका हिस्सा हैं। आवास के एक परिसर में, यह हो सकता है, उदाहरण के लिए, सीढ़ी, दीर्घाओं और गलियारों के साथ-साथ केंद्रीय प्रतिष्ठानों को अगर वे अनुबंध के रूप में उन स्थानों के रूप में नामित करते हैं जिनमें सार्वजनिक चरित्र नहीं है।

हालांकि, डच नागरिक संहिता की धारा 7: 233 के अर्थ में कोई जीवित स्थान नहीं है यदि यह चिंता करता है:

• रहने की जगह का अल्पकालिक उपयोग; क्या यह मामला उपयोग की प्रकृति के आधार पर निर्धारित किया जाता है, उदाहरण के लिए अवकाश गृह या विनिमय गृह के रूप में। इस अर्थ में, छोटी अवधि इस प्रकार उपयोग करने के लिए है और सहमत समय के लिए नहीं;
• एक आश्रित रहने की जगह; अगर घर को कमर्शियल स्पेस के साथ किराए पर दिया जाता है तो यह मामला है; उस स्थिति में, घर किराए के व्यावसायिक स्थान का हिस्सा है, ताकि आवास की स्थिति नहीं बल्कि व्यवसाय स्थान के संबंध में प्रावधान घर पर लागू हों;
• एक हाउसबोट; यह एक ऐसी घटना है जो डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7: 233 की कानूनी परिभाषा के अनुकूल नहीं है। इस तरह के घर को आमतौर पर अचल संपत्ति के रूप में नहीं माना जा सकता है, क्योंकि मिट्टी या बैंक के साथ कोई स्थायी संबंध नहीं है।

किराये की कीमत संरक्षण

यदि ऊपर वर्णित रहने की जगह की स्थिति पूरी हो गई है, तो किरायेदार सबसे पहले किराये की कीमत की सुरक्षा का आनंद लेंगे। उस स्थिति में निम्नलिखित प्रारंभिक बिंदु लागू होते हैं:

• गुणवत्ता के बीच का अनुपात, किराए के आवास के स्थान सहित और किराए के बीच जो इसके लिए भुगतान किया जाना चाहिए, उचित होना चाहिए;
• किरायेदार के पास हर समय यह विकल्प होता है कि किराये की समिति द्वारा प्रारंभिक किराये की कीमत का आकलन किया जाए; यह पट्टा शुरू होने के 6 महीने के भीतर ही संभव है; किराया समिति का निर्णय बाध्यकारी है, लेकिन फिर भी समीक्षा के लिए उप-न्यायालय में प्रस्तुत किया जा सकता है;
• मकान मालिक असीमित किराया वृद्धि के साथ आगे नहीं बढ़ सकता है; किराया वृद्धि पर विशिष्ट कानूनी सीमाएँ लागू होती हैं, जैसे कि मंत्री द्वारा निर्धारित अधिकतम किराया वृद्धि प्रतिशत;
• किराए की सुरक्षा के बारे में वैधानिक प्रावधान अनिवार्य कानून हैं, यानी, मकान मालिक पट्टे के समझौते में उनसे किरायेदार की हानि के लिए विचलन नहीं कर सकता है।

संयोग से, उल्लिखित सिद्धांत केवल एक सामाजिक आवास के किरायेदार पर लागू होते हैं। यह जीवित स्थान है जो विनियमित किराये क्षेत्र के भीतर आता है और इसलिए इसे उस जीवित स्थान से अलग किया जाना चाहिए जो उदारीकृत या मुक्त किराये क्षेत्र से संबंधित है। उदारीकृत या मुक्त आवास के मामले में, किराया इतना अधिक है कि किरायेदार अब किराए पर सब्सिडी के लिए पात्र नहीं है और इसलिए कानून के संरक्षण के बाहर है। उदारीकृत और सामाजिक आवास के बीच की सीमा लगभग 752 यूरो प्रति माह के किराये की कीमत पर है। यदि सहमत किराये की कीमत इस राशि से अधिक है, तो किरायेदार अब ऊपर वर्णित सिद्धांतों पर भरोसा नहीं कर सकता है, क्योंकि यह तब उदारीकृत आवास के किराए की चिंता करता है।

किराये के समझौते को समाप्त करने के खिलाफ किराए की सुरक्षा

हालांकि, किराए की सुरक्षा के अन्य पहलू के आवेदन के लिए, सामाजिक और उदारीकृत आवास के किरायेदारों के बीच कोई अंतर नहीं किया जाता है। दूसरे शब्दों में, इसका मतलब है कि रहने की जगह का हर किरायेदार बड़े पैमाने पर और किराये के समझौते को समाप्त करने के खिलाफ सुरक्षित है, इस अर्थ में कि मकान मालिक बस किराये के समझौते को रद्द नहीं कर सकता है। इस संदर्भ में, किरायेदार विशेष रूप से संरक्षित है क्योंकि:

• मकान मालिक द्वारा समाप्ति डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7: 272 के अनुसार किरायेदारी समझौते को समाप्त नहीं करता है; सिद्धांत रूप में, यह मकान मालिक पर निर्भर है कि वह पहले आपसी सहमति से किराये के समझौते को समाप्त करने का प्रयास करे। यदि वह काम नहीं करता है और किरायेदार समाप्ति के लिए सहमत नहीं होता है, तो मकान मालिक की समाप्ति वास्तव में किराये के समझौते को समाप्त नहीं करती है। इसका मतलब है कि किराये का समझौता हमेशा की तरह जारी है और मकान मालिक को उप-न्यायालय के साथ किराये के समझौते को समाप्त करने के लिए कानूनी दावा दायर करना होगा। उस मामले में, किराये का समझौता तब तक समाप्त नहीं होगा जब तक कि अदालत ने मकान मालिक के समाप्ति के दावे पर एक अपरिवर्तनीय निर्णय नहीं लिया है।
• डच नागरिक संहिता के अनुच्छेद 7: 271 के मद्देनजर, मकान मालिक को समाप्ति का कारण बताना होगा; यदि मकान मालिक किराये के समझौते को समाप्त करने जा रहा है, तो उसे नागरिक संहिता के उपरोक्त लेख की औपचारिकताओं का पालन करना चाहिए। नोटिस की अवधि के अलावा, समाप्ति के लिए एक आधार इस संदर्भ में एक महत्वपूर्ण औपचारिकता है। जमींदार को इस तरह से समाप्ति की अपनी सूचना में समाप्ति के लिए एक आधार बताना होगा, जैसा कि अनुच्छेद 7: 274 में कहा गया है कि डच नागरिक संहिता का अनुच्छेद 1:

1. किरायेदार ने एक अच्छे किरायेदार की तरह व्यवहार नहीं किया है
2. यह एक निश्चित अवधि के लिए किराए की चिंता करता है
3. मकान मालिक को तत्काल अपने स्वयं के उपयोग के लिए किराए की आवश्यकता होती है
4. किरायेदार एक नए किराये समझौते में प्रवेश करने के लिए एक उचित प्रस्ताव के लिए सहमत नहीं है
5. मकान मालिक एक वैध ज़ोनिंग योजना के अनुसार किराए पर भूमि उपयोग का एहसास करना चाहता है
6. पट्टे की समाप्ति में मकान मालिक के हित पट्टे की निरंतरता से आगे निकल जाते हैं (पट्टे के मामले में)

• पट्टा केवल नागरिक न्याय संहिता के अनुच्छेद 7: 274 पैरा 1 में वर्णित आधार पर एक न्यायाधीश द्वारा समाप्त किया जा सकता है; उपर्युक्त आधार संपूर्ण हैं: अर्थात्, यदि अदालतों के समक्ष कानूनी कार्यवाही की जाती है, तो अन्य आधारों पर किराये के समझौते को समाप्त करना संभव नहीं है। यदि उपर्युक्त आधारों में से एक उत्पन्न होता है, तो अदालत को किरायेदार के दावे को समाप्त करने के लिए भी अनुदान देना चाहिए। उस मामले में, इसलिए (आगे) हितों के वजन के लिए कोई जगह नहीं है। हालांकि, एक अपवाद तत्काल व्यक्तिगत उपयोग के लिए समाप्ति के मैदान के संबंध में इस बिंदु पर लागू होता है। जब दावे की अनुमति दी जाती है, तो अदालत बेदखली का समय भी निर्धारित करेगी। हालांकि, अगर मकान मालिक की समाप्ति का दावा खारिज कर दिया जाता है, तो संबंधित पट्टा उसके द्वारा तीन साल के लिए फिर से समाप्त नहीं किया जा सकता है।

रेंटल मार्केट मूवमेंट एक्ट

पहले, किराए की सुरक्षा बहुत आलोचना के अधीन थी: किराया संरक्षण बहुत दूर चला गया होता और ऐसे मकान मालिक होते हैं जो किराए की सुरक्षा इतनी सख्त न होने पर घर को किराए पर देना चाहेंगे। विधायक ने इस आलोचना के प्रति संवेदनशील साबित किया है। इस कारण से, विधायक ने 1 जुलाई 2016 को इस कानून को रेंटल मार्केट ट्रांसफर एक्ट के रूप में पेश करने का विकल्प चुना है। इस नए कानून के साथ, किरायेदार की सुरक्षा कम सख्त हो गई। इस कानून के संदर्भ में, ये सबसे महत्वपूर्ण बदलाव हैं:

• दो साल या उससे कम के स्वतंत्र रहने की जगह और पांच साल या उससे कम के गैर-स्वतंत्र रहने की जगह के साथ किराये के समझौतों के संबंध में किराये के समझौतों के लिए, यह मकान मालिक के लिए किराए की सुरक्षा के बिना किराए पर लेने के लिए संभव बनाया गया है। इसका मतलब यह है कि सहमति समझौते के बाद कानून के संचालन से किराये का समझौता समाप्त हो जाता है और उसे मकान मालिक द्वारा पहले की तरह समाप्त नहीं करना पड़ता है।
• टारगेट ग्रुप कॉन्ट्रैक्ट्स की शुरुआत के साथ, मकान मालिक के लिए एक विशिष्ट लक्ष्य समूह जैसे छात्रों के लिए आवास से संबंधित किराये के समझौते को समाप्त करना भी आसान बना दिया गया है। यदि किरायेदार अब किसी विशिष्ट लक्ष्य समूह से संबंधित नहीं है और उदाहरण के लिए, अब छात्र के रूप में नहीं माना जा सकता है, तो मकान मालिक तत्काल व्यक्तिगत उपयोग के कारण आसानी से और अधिक तेज़ी से समाप्ति के साथ आगे बढ़ पाएंगे।

क्या आप किराएदार हैं और क्या आप जानना चाहते हैं कि आप किस किराये की सुरक्षा के पात्र हैं? क्या आप एक मकान मालिक हैं जो किराये के समझौते को समाप्त करना चाहते हैं? या आपके पास इस ब्लॉग के बारे में कोई अन्य प्रश्न हैं? फिर संपर्क करें Law & More। हमारे वकील किराये के कानून के विशेषज्ञ हैं और आपको सलाह प्रदान करने में प्रसन्न हैं। वे कानूनी रूप से आपके किराये विवाद को कानूनी कार्यवाही के लिए नेतृत्व करने में आपकी सहायता कर सकते हैं।